Vânzarea unui apartament în 2026 începe cu pregătirea actelor. Proprietarul trebuie să aibă documentele de proprietate, actele cadastrale și toate documentele care arată situația juridică și fiscală a imobilului.
Dacă lipsesc anumite acte sau există neconcordanțe între cadastru și situația reală din teren, tranzacția poate fi amânată până la rezolvarea problemelor.
În practică, cele mai multe întârzieri apar din cauza extrasului de carte funciară, a datoriilor către primărie sau a documentației cadastrale neactualizate. Din acest motiv, verificarea actelor ar trebui făcută înainte ca apartamentul să fie scos la vânzare.
În 2026, atât notarii, cât și băncile verifică atent documentele unui imobil. Dacă apartamentul este cumpărat prin credit, dosarul trebuie să fie complet și actualizat pentru aprobarea finanțării. Dacă locuința este ipotecată, este necesar și acordul băncii pentru vânzare.
Prin ANCPI.online, proprietarii pot obține rapid extrasul de carte funciară online, semnat digital. Documentul este livrat pe e-mail și poate fi folosit la notar sau la bancă.
Actele necesare pentru vânzător și cumpărător
Prima verificare făcută de notar este cea legată de identitatea părților implicate în tranzacție. Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să prezinte acte valabile.
Pentru persoane fizice sunt necesare:
- cartea de identitate sau pașaportul;
- certificatul de căsătorie, dacă este cazul;
- certificatul de divorț sau convenția matrimonială;
- pașaportul românesc pentru cetățenii cu domiciliul în străinătate;
- pașaport și număr de identificare fiscală pentru cetățenii străini.
Dacă una dintre părți nu poate ajunge la notar, tranzacția poate fi semnată prin procură autentică. Procura se face la notar sau la consulat, pentru persoanele aflate în afara țării.
În cazul firmelor, notarul solicită documente suplimentare. Pentru un SRL sunt necesare:
- actul constitutiv;
- certificat constatator actualizat;
- hotărârea asociaților privind tranzacția;
- actul de identitate al administratorului sau al persoanei împuternicite.
Pentru asociații și fundații se verifică și documentele care confirmă dreptul reprezentantului legal de a semna actele.
Modalitatea de plată este și ea importantă în vânzarea unui apartament în 2026. Pentru sumele care depășesc plafonul legal pentru numerar, plata se face prin transfer bancar. Din acest motiv, notarul solicită și datele conturilor bancare ale părților implicate.
Documentele apartamentului care trebuie pregătite înainte de notar
Actele apartamentului au un rol foarte important în orice tranzacție imobiliară. Notarul verifică atât dreptul de proprietate, cât și situația cadastrală și fiscală a imobilului.
Documentele de proprietate pot fi:
- contract de vânzare-cumpărare;
- certificat de moștenitor;
- contract de donație;
- contract de partaj;
- titlu de proprietate;
- act de adjudecare;
- contract de schimb;
- contract de construire și proces-verbal de predare-primire.
Pe lângă actele de proprietate, proprietarul trebuie să pregătească și documentația cadastrală completă. Aceasta include:
- planul de amplasament;
- releveul apartamentului;
- schița cadastrală;
- încheierea de intabulare;
- extrasul de carte funciară.
Dacă apartamentul a fost modificat prin renovări sau recompartimentări, este posibil să fie necesară actualizarea cadastrului înainte de vânzare. Proprietarii pot afla mai multe despre actualizarea datelor cadastrale după renovări direct din platforma ANCPI.online.
Extrasul de carte funciară este unul dintre cele mai importante documente din dosar. Acesta arată cine este proprietarul, dacă există ipoteci, interdicții sau litigii și dacă apartamentul poate fi vândut.
Prin ANCPI.online, extrasul poate fi comandat online și primit rapid pe e-mail, semnat digital. Documentul este recunoscut de notar și bancă.
Înainte de semnarea contractului mai sunt necesare:
- certificatul fiscal emis de primărie;
- certificatul de performanță energetică;
- adeverința de la asociația de proprietari;
- ultimele facturi și dovezi de plată pentru utilități;
- polița de asigurare a locuinței.
Certificatul fiscal trebuie să confirme că proprietarul are taxele locale achitate la zi.
Ce verifică notarul înainte de semnarea contractului?
Notarul are rolul de a verifica legalitatea tranzacției și situația juridică a apartamentului.
Printre verificările importante se află:
- existența ipotecilor;
- eventuale litigii sau sechestre;
- concordanța dintre cadastru și actele de proprietate;
- existența unor drepturi ale terților;
- situația fiscală a proprietarului;
- valabilitatea documentelor cadastrale.
Dacă apartamentul este ipotecat, banca trebuie să își dea acordul pentru vânzare. În multe situații, o parte din sumă este transferată direct către bancă pentru închiderea creditului.
Notarul verifică și dacă apartamentul face parte dintr-un imobil cu risc seismic sau dacă există restricții speciale privind tranzacționarea acestuia.
Pentru apartamentele noi, intabularea trebuie să fie făcută corect și complet. Informații utile despre acest proces pot fi găsite în articolul despre intabularea unui apartament nou.
În anumite situații, suprafața din acte poate diferi de cea reală. Atunci este nevoie de actualizarea măsurătorilor cadastrale înainte de vânzare.
Planul de amplasament și delimitare este și el important în documentația imobilului. Acesta ajută la identificarea exactă a proprietății în evidențele cadastrale.
Cum pregătești corect dosarul pentru o tranzacție rapidă?
Un dosar pregătit din timp reduce mult riscul întârzierilor. Înainte de publicarea anunțului de vânzare, este bine să verifici:
- dacă toate actele sunt actualizate;
- dacă suprafața din cadastru corespunde realității;
- dacă există datorii către stat sau asociație;
- dacă apartamentul este liber de sarcini;
- dacă toate documentele sunt în original și valabile.
Mulți proprietari descoperă problemele abia în momentul programării la notar. Uneori este nevoie de rectificări cadastrale sau de actualizarea unor documente expirate, iar acest lucru poate întârzia tranzacția.
Prin ANCPI.online, proprietarii pot obține rapid extrasul de carte funciară și alte documente utile pentru verificarea situației juridice a imobilului. Platforma oferă acces online la servicii cadastrale și suport pentru identificarea corectă a datelor necesare unei tranzacții.
Vânzarea unui apartament în 2026 presupune atenție la acte, verificări juridice și documente cadastrale actualizate. Cu dosarul pregătit corect, tranzacția se desfășoară mai rapid, iar atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au mai multă siguranță pe tot parcursul procesului.