Ce înseamnă părțile comune ale unui bloc și cum sunt evidențiate în acte

Părțile comune ale unui bloc sunt acele elemente ale clădirii și ale terenului care deservesc mai multe apartamente sau spații și care aparțin proprietarilor împreună, în cote-părți. Aici intră, de regulă, casa scării, holurile, fundația, structura de rezistență, acoperișul, anumite subsoluri, liftul, instalațiile comune și terenul necesar folosirii normale a clădirii. Fiecare proprietar de apartament deține, pe lângă locuința sa, și o cotă indiviză din aceste părți comune.

Cota nu înseamnă că proprietarul are în mod exclusiv o anumită bucată din scară, acoperiș sau teren. Ea reprezintă proporția din dreptul de proprietate comună care este legată de apartamentul său. În mod obișnuit, această cotă apare în actul de proprietate, în documentația cadastrală și în cartea funciară a unității individuale.

Pentru cine cumpără, vinde, moștenește sau verifică un apartament, informația este importantă deoarece arată exact ce se dobândește împreună cu locuința. Un extras de carte funciară poate indica atât datele apartamentului, cât și cotele aferente din părțile comune și din teren. Verificarea acestor informații ajută la identificarea diferențelor dintre acte, cadastru și situația reală înainte de o tranzacție sau de o actualizare a documentației.

Aceste cote influențează și unele cheltuieli comune, precum și modul în care sunt exercitate drepturi asupra clădirii.

Ce intră în categoria părților comune ale unui bloc?

Într-un condominiu, apartamentul este proprietatea individuală, iar anumite elemente ale clădirii sunt folosite sau servesc tuturor proprietarilor. Acestea formează proprietatea comună forțată, legată direct de fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație.

În mod obișnuit, din părțile comune pot face parte următoarele elemente:

• terenul pe care este construit blocul și suprafața necesară exploatării normale a clădirii;
• fundația, structura și elementele de rezistență;
• pereții perimetrali și pereții care separă proprietățile de spațiile comune;
• casa scării, scările, holurile și lifturile;
• acoperișul și terasele comune;
• subsolurile sau pivnițele care nu sunt proprietăți individuale;
• instalațiile comune de apă, canalizare, gaze, electricitate, încălzire și telecomunicații până la punctele de distribuție către proprietățile individuale;
• alte spații sau instalații prevăzute prin acte pentru folosință comună.

Lista concretă poate diferi de la un bloc la altul. De aceea, actele imobilului sunt mai importante decât presupunerea că orice spațiu aflat în bloc este automat comun. O boxă, un garaj sau o terasă poate avea un regim juridic diferit dacă este înscrisă separat ori face parte dintr-o anumită proprietate individuală.

La bloc, coproprietatea pe cote-părți nu înseamnă împărțirea fizică a spațiilor comune. Proprietarul are o cotă ideală din dreptul asupra acestora. Cota este legată de apartament și, în mod normal, se transmite odată cu el atunci când locuința este vândută, donată sau moștenită.

Dacă titlul de proprietate nu stabilește altfel, cota din părțile comune se determină prin raportarea suprafeței utile a apartamentului la totalul suprafețelor utile ale spațiilor din clădire. De aceea două apartamente cu suprafețe diferite pot avea cote diferite din proprietatea comună.

Unde apar cotele din părțile comune în documentele apartamentului?

Primul document pe care merită să îl verifici este cartea funciară a apartamentului. În cazul unei unități individuale dintr-un condominiu, descrierea poate include suprafața apartamentului, numărul cadastral, cota din părțile comune și cota de teren aferentă.

Dacă vrei să înțelegi mai ușor documentul, este util să cunoști părțile unui extras de carte funciară. Partea A este zona în care sunt descrise datele imobilului. Partea B cuprinde înscrierile privind proprietatea, iar partea C cuprinde sarcinile și alte drepturi care afectează imobilul.

Pentru un bloc există și evidența colectivă a condominiului. Extrasul de carte funciară colectivă este util atunci când trebuie verificată structura întregii proprietăți, nu doar situația unui singur apartament. În evidența colectivă pot fi urmărite unitățile individuale, suprafețele lor și cotele aferente din părțile comune și din teren.

Actul de proprietate rămâne la fel de important. În contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor sau alt act prin care a fost dobândit apartamentul poate fi menționată cota indiviză care se transmite împreună cu locuința.

Documentația cadastrală completează aceste informații. Copia după releveu arată configurația și suprafețele unității individuale, însă nu trebuie confundată cu dovada completă a regimului juridic al părților comune. Pentru proprietate și cote trebuie verificate actele și înscrierile din cartea funciară.

Ce trebuie verificat înainte să cumperi sau să vinzi un apartament?

Cota din părțile comune pare un detaliu tehnic, dar poate deveni importantă într-o tranzacție. O verificare făcută din timp te ajută să observi dacă suprafața apartamentului, cota din teren și cota din părțile comune sunt consecvente în documentele disponibile.

Merită să verifici câteva elemente de bază:

• dacă numărul cadastral și numărul cărții funciare corespund apartamentului;
• dacă suprafața utilă din acte corespunde documentației cadastrale;
• dacă este înscrisă cota din părțile comune;
• dacă există o cotă de teren aferentă apartamentului;
• dacă anexele prezentate ca fiind ale locuinței apar și în acte;
• dacă au existat modificări de compartimentare care trebuie actualizate cadastral;
• dacă informațiile din actul de proprietate sunt în acord cu cele din cartea funciară.

La apartamentele noi, aceste aspecte trebuie urmărite încă din etapa documentației cadastrale. Intabularea unui apartament presupune înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, iar identificarea corectă a unității individuale și a cotelor aferente face parte din imaginea juridică a proprietății.

Atenție și la spațiile folosite în mod exclusiv. Faptul că un proprietar folosește de ani de zile o boxă, o porțiune de curte sau o terasă nu înseamnă automat că acel spațiu îi aparține exclusiv. Situația trebuie verificată în titlul de proprietate, documentația cadastrală și cartea funciară.

Același principiu se aplică locurilor de parcare. Unele pot fi proprietăți individuale cu număr cadastral propriu, altele pot reprezenta cote dintr-un teren, drepturi de folosință sau spații cu un alt regim juridic. Actele trebuie citite exact în forma în care sunt înscrise.

Cum verifici rapid situația juridică a apartamentului?

Dacă ai numărul cadastral sau numărul cărții funciare, poți începe verificarea prin solicitarea unui extras actualizat. Documentul îți arată situația înscrisă la momentul emiterii și te ajută să identifici proprietarul, descrierea imobilului, cotele și eventualele sarcini.

Pe ANCPI.online poți comanda online un extras de carte funciară pentru informare și îl primești pe e-mail în format electronic. Pentru o tranzacție, o succesiune, un credit sau o simplă verificare înainte de cumpărare, este util să pornești de la datele oficiale înscrise în cartea funciară și apoi să le compari cu actul de proprietate și documentația cadastrală.

Dacă observi diferențe între suprafețe, cote sau descrierea apartamentului, verificarea trebuie continuată înainte de semnarea actelor. În funcție de situație, poate fi necesară intervenția unui notar, a unei persoane autorizate în cadastru sau depunerea unei cereri de actualizare la OCPI.

Părțile comune fac parte din proprietatea pe care o dobândești odată cu apartamentul și merită verificate cu aceeași atenție ca suprafața locuinței. Când actul de proprietate, cadastru și cartea funciară sunt în acord, situația juridică a apartamentului este mult mai ușor de înțeles și de gestionat.

Dacă ai nevoie să verifici datele înscrise pentru un apartament, poți comanda prin ANCPI.online documentul necesar și îl primești direct pe e-mail. Procesul este online, iar echipa noastră te poate ajuta dacă ai nevoie de sprijin pentru identificarea corectă a imobilului.

Întrebări frecvente despre părțile comune ale unui bloc

• Ce sunt părțile comune ale unui bloc?

Părțile comune sunt elementele clădirii sau ale terenului care deservesc mai multe proprietăți individuale și aparțin proprietarilor în coproprietate. Printre acestea se pot afla casa scării, holurile, fundația, acoperișul, liftul, instalațiile comune, subsolul comun și terenul aferent blocului.

• Unde este trecută cota din părțile comune?

Cota din părțile comune poate apărea în actul de proprietate, în documentația cadastrală și în cartea funciară a apartamentului. În funcție de modul în care este înscris condominiul, informațiile relevante pot fi regăsite și în cartea funciară colectivă.

• Cum se calculează cota din părțile comune?

În lipsa unei prevederi diferite în actele de proprietate, cota se stabilește, în principiu, prin raportarea suprafeței utile a apartamentului la totalul suprafețelor utile ale proprietăților individuale din clădire. Din acest motiv, apartamentele cu suprafețe diferite pot avea cote diferite.

• Cota din părțile comune se vinde împreună cu apartamentul?

Da. Cota aferentă părților comune este legată de proprietatea individuală și se transmite, de regulă, împreună cu apartamentul atunci când acesta este vândut, donat sau moștenit.

• Casa scării și acoperișul sunt întotdeauna părți comune?

În majoritatea blocurilor, casa scării și acoperișul sunt părți comune deoarece deservesc clădirea și proprietarii acesteia. Regimul juridic exact trebuie însă verificat în actele imobilului și în documentația cadastrală.

• O boxă de la subsol este parte comună?

Depinde de modul în care este înscrisă. O boxă poate face parte din proprietatea individuală a unui apartament, poate avea o evidență distinctă sau poate fi parte comună. Simpla folosire a unei boxe de către un proprietar nu dovedește că aceasta îi aparține exclusiv.

• Locul de parcare este parte comună a blocului?

Nu există o singură regulă pentru toate imobilele. Un loc de parcare poate fi înscris ca proprietate individuală, poate reprezenta o cotă dintr-un teren sau poate fi folosit în baza unui alt drept. Situația trebuie verificată în documentele cadastrale și în cartea funciară.

• Ce document trebuie verificat înainte de cumpărarea unui apartament?

Un extras de carte funciară actualizat este unul dintre documentele de bază, deoarece arată situația înscrisă oficial a imobilului. Este recomandată compararea informațiilor din extras cu actul de proprietate și documentația cadastrală.

• Ce fac dacă există diferențe între cota din acte și cea din cartea funciară?

Diferențele trebuie clarificate înaintea unei tranzacții. În funcție de situație, poate fi necesară verificarea actelor anterioare, actualizarea documentației cadastrale sau efectuarea unor demersuri la OCPI, cu sprijinul unui specialist în cadastru ori al notarului.

• Pot verifica online situația unui apartament?

Da. Dacă ai datele necesare pentru identificarea imobilului, poți solicita online un extras de carte funciară. Prin ANCPI.online, documentul poate fi comandat de la distanță și primit pe e-mail, ceea ce permite verificarea rapidă a informațiilor înscrise pentru proprietate.