Cartea funciară este documentul oficial care arată situația juridică și cadastrală a unui imobil. Aici sunt înregistrate informațiile despre terenuri, apartamente și construcții, proprietarii acestora, precum și drepturile sau sarcinile care le afectează. Pentru cine cumpără, vinde, moștenește sau dorește să verifice o proprietate, înțelegerea principalilor termeni utilizați în cartea funciară este esențială.
Multe dintre denumirile întâlnite într-un extras de carte funciară au un înțeles juridic sau cadastral precis, iar interpretarea lor corectă poate face diferența între o tranzacție sigură și una care ascunde probleme. De aceea, este important să știi ce reprezintă fiecare înscriere și cum influențează situația unui imobil.
O carte funciară se împarte în trei secțiuni principale. Prima descrie proprietatea, a doua prezintă proprietarii și drepturile lor, iar ultima conține ipoteci, servituți, litigii sau alte înscrieri importante.
Odată ce înțelegi acești termeni utilizați în cartea funciară, vei putea analiza mult mai ușor orice extras și vei lua decizii informate atunci când este vorba despre o proprietate.
Termenii care descriu și identifică proprietatea
Primii termeni utilizați în cartea funciară au rolul de a identifica fără echivoc imobilul și de a descrie caracteristicile sale.
Imobil reprezintă terenul, construcția sau apartamentul înscris în sistemul de cadastru și carte funciară.
Numărul cadastral este codul unic atribuit fiecărui imobil. Acesta îl identifică în evidențele cadastrale și apare în toate documentele oficiale.
Numărul cărții funciare identifică registrul în care este înscris imobilul. Deși sunt menționate împreună, numărul cadastral și numărul cărții funciare au roluri diferite.
Suprafața măsurată reprezintă suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale, iar suprafața din acte este cea trecută în documentele de proprietate. Dacă apar diferențe între cele două, poate fi necesară actualizarea documentației cadastrale.
Categoria de folosință arată modul în care este utilizat terenul. Poate fi teren arabil, curți-construcții, livadă, pășune, vie sau altă categorie prevăzută de legislație.
Destinația construcției indică utilizarea clădirii, de exemplu locuință, spațiu comercial, anexă gospodărească sau alt tip de construcție.
Un alt document important este planul de amplasament și delimitare, care prezintă poziția exactă a imobilului, limitele acestuia și dimensiunile sale. Acesta este folosit în numeroase proceduri cadastrale și ajută la identificarea corectă a proprietății.
Drepturile înscrise în cartea funciară
După descrierea proprietății urmează informațiile despre drepturile asupra acesteia. Acești termeni utilizați în cartea funciară arată cine este proprietarul și în ce condiții deține imobilul.
Dreptul de proprietate este dreptul prin care o persoană poate folosi, administra și dispune de un imobil potrivit legii.
Cota-parte reprezintă partea din proprietate deținută de fiecare coproprietar. De exemplu, două persoane pot deține câte o jumătate din același imobil.
Intabularea este înscrierea definitivă a dreptului de proprietate sau a altui drept real în cartea funciară. După finalizarea acestei proceduri, dreptul devine opozabil față de terți.
Înscrierea provizorie este utilizată atunci când dreptul poate fi înscris temporar, urmând să fie confirmat ulterior prin documentele prevăzute de lege.
Notarea este folosită pentru înscrierea unor informații importante care privesc imobilul. Printre acestea se numără promisiunile de vânzare, litigiile, interdicțiile sau alte situații juridice relevante.
Încheierea de carte funciară este documentul emis de registrator prin care se aprobă sau se respinge cererea depusă la oficiul de cadastru.
Dacă un teren este împărțit în mai multe loturi, procedura poartă denumirea de dezlipire. Dacă două sau mai multe terenuri sunt reunite într-un singur imobil, operațiunea se numește alipire.
În cazul construcțiilor, informațiile din cartea funciară sunt completate de cartea tehnică a construcției, document care conține date despre proiectare, execuție, recepție și lucrările efectuate asupra clădirii.
Ce înseamnă sarcinile înscrise asupra unui imobil?
Partea a treia a cărții funciare conține informațiile care trebuie analizate cu cea mai mare atenție. Aici sunt înscrise toate drepturile și obligațiile care pot influența folosirea sau vânzarea proprietății.
Sarcina este termenul general folosit pentru orice drept sau restricție care afectează un imobil.
Ipoteca reprezintă garanția constituită în favoarea unui creditor, cel mai des a unei bănci. Proprietarul își păstrează dreptul asupra imobilului, însă acesta garantează rambursarea creditului.
Interdicția de înstrăinare limitează posibilitatea proprietarului de a vinde sau dona imobilul până la îndeplinirea unor condiții.
Sechestrul este măsura prin care proprietatea este indisponibilizată în cadrul unei proceduri judiciare sau de executare silită.
Servitutea oferă unei alte persoane un drept limitat asupra proprietății. Cel mai întâlnit exemplu este dreptul de trecere.
Uzufructul permite unei persoane să folosească imobilul și să beneficieze de veniturile produse de acesta, fără a deveni proprietar.
Dreptul de superficie permite construirea sau deținerea unei clădiri pe terenul aflat în proprietatea altei persoane.
Radierea reprezintă ștergerea unei înscrieri din cartea funciară după încetarea efectelor acesteia, cum este cazul unei ipoteci stinse.
În anumite situații, proprietarii trebuie să realizeze și actualizarea datelor cadastrale după renovări, mai ales atunci când lucrările modifică suprafața construită, compartimentarea sau alte elemente care trebuie reflectate în evidențele cadastrale.
Cum citești corect un extras de carte funciară?
Înțelegerea termenilor utilizați în cartea funciară te ajută să verifici rapid dacă informațiile din document corespund situației reale.
Începe întotdeauna cu prima parte a extrasului și verifică adresa, suprafața, numărul cadastral și descrierea proprietății. Continuă cu informațiile despre proprietari și actele în baza cărora au dobândit dreptul de proprietate.
La final, analizează cu atenție toate înscrierile din secțiunea dedicată sarcinilor. Aici vei vedea dacă există ipoteci, servituți, sechestre, litigii sau alte restricții care pot influența utilizarea ori vânzarea imobilului.
Termenii utilizați în cartea funciară trebuie interpretați împreună, deoarece fiecare înscriere completează informațiile din celelalte secțiuni. O proprietate poate avea proprietarul înscris corect, dar să fie afectată de o ipotecă sau de un litigiu aflat încă în desfășurare.
Dacă ai nevoie să verifici situația juridică a unui imobil, solicitarea unui extras actualizat este întotdeauna primul pas. Noi îți oferim posibilitatea să comanzi online documentele de care ai nevoie, rapid și fără deplasări inutile.
În plus, pe blogul ANCPI.online găsești explicații detaliate despre termenii utilizați în cartea funciară, despre documentele cadastrale și despre procedurile care apar cel mai des în practică, astfel încât să înțelegi mai ușor fiecare etapă și să iei decizii bazate pe informații corecte.