În majoritatea situațiilor, un imobil trebuie să fie intabulat înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar. Intabularea înseamnă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, iar această etapă îi permite notarului să autentifice tranzacția și oferă cumpărătorului siguranța că achiziționează un imobil cu situația juridică actualizată.
Dacă proprietatea nu este încă intabulată, primul pas este realizarea documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară.
Există situații în care proprietarul deține un contract de vânzare, un certificat de moștenitor sau un alt act care dovedește dreptul asupra imobilului, însă acesta nu este încă înscris în cartea funciară. În astfel de cazuri, documentele trebuie actualizate înainte de semnarea contractului final.
Până la finalizarea intabulării, părțile pot încheia o promisiune de vânzare-cumpărare. Acest document stabilește condițiile tranzacției, prețul și termenul în care se va semna contractul autentic, după ce proprietatea este pregătită din punct de vedere juridic.
Înainte de plata unui avans important, este recomandat ca toate documentele să fie verificate de notar și de specialistul în cadastru. Astfel, eventualele probleme pot fi descoperite din timp, iar tranzacția se poate desfășura fără întârzieri sau costuri suplimentare.
De ce este atât de importantă intabularea?
Intabularea reprezintă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Cartea funciară este registrul oficial care conține informațiile juridice despre fiecare imobil și poate fi consultată pentru verificarea proprietarului și a eventualelor sarcini existente.
Înainte de autentificarea unui contract de vânzare-cumpărare, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acest document confirmă cine este proprietarul și dacă asupra imobilului există ipoteci, sechestre, litigii sau alte interdicții.
Înainte de vânzare, merită solicitat și un extras de carte funciară pentru informare. Acesta poate evidenția din timp eventuale neconcordanțe și oferă posibilitatea rezolvării lor înainte de programarea la notar.
Printre cele mai frecvente situații descoperite în urma verificării se numără:
- diferențe între suprafața din acte și suprafața măsurată;
- construcții care nu sunt înscrise în cartea funciară;
- ipoteci sau alte sarcini active;
- date cadastrale care trebuie actualizate;
- erori privind proprietarii sau cotele de proprietate.
Rezolvarea acestor aspecte înainte de semnarea contractului economisește timp și reduce riscul apariției unor probleme în ziua tranzacției.
Ce poți face până când proprietatea este intabulată?
Faptul că imobilul nu este încă intabulat nu înseamnă că discuțiile cu un cumpărător trebuie amânate. Proprietarul poate negocia prețul și poate semna un antecontract, urmând ca actul final să fie încheiat după înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Antecontractul trebuie să conțină toate informațiile importante despre tranzacție. Este recomandat să fie stabilite termenul pentru semnarea contractului final, valoarea avansului și modul în care acesta se restituie dacă apar situații care împiedică finalizarea vânzării.
Cumpărătorul devine proprietar doar după semnarea contractului autentic și după înscrierea dreptului în cartea funciară. Din acest motiv, este bine ca toate documentele să fie verificate înainte de plata integrală a prețului.
În practică, pregătirea unei vânzări urmează câțiva pași:
- verificarea actului de proprietate;
- realizarea sau actualizarea cadastrului;
- întocmirea documentației pentru intabulare;
- înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară;
- verificarea extrasului de carte funciară;
- pregătirea documentelor fiscale și notariale;
- semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Documentele necesare diferă în funcție de tipul proprietății. De exemplu, pentru intabularea unui teren agricol este nevoie de acte specifice, iar documentația trebuie întocmită în funcție de situația juridică și cadastrală a terenului.
În cazul locuințelor construite recent, intabularea unui apartament nou în România presupune verificarea documentelor dezvoltatorului, a recepției construcției și a tuturor înscrisurilor necesare pentru deschiderea cărții funciare individuale.
Probleme care pot întârzia o vânzare
Cele mai multe întârzieri apar atunci când informațiile din acte nu corespund cu situația din teren. O anexă construită ulterior, o extindere a casei sau diferențele de suprafață pot necesita actualizarea documentației cadastrale înainte de vânzare.
O situație întâlnită destul de des este cea a construcțiilor ridicate cu mulți ani în urmă și care nu au fost înscrise în cartea funciară. Pentru astfel de cazuri există proceduri speciale privind intabularea construcțiilor vechi fără autorizație, iar documentele necesare diferă în funcție de vechimea construcției și de situația fiecărui imobil.
Și succesiunile pot întârzia o tranzacție. Dacă proprietatea a fost moștenită, este important ca dreptul de proprietate să fie înscris pe numele moștenitorilor înainte de semnarea contractului de vânzare.
În cazul locuințelor cumpărate prin credit garantat de stat, intabularea unei locuințe cumpărate prin programul Noua Casă presupune și verificarea garanțiilor existente asupra imobilului. Înainte de revânzare trebuie analizată situația ipotecii și îndeplinite toate formalitățile necesare.
Pentru terenurile agricole extravilane pot exista și obligații suplimentare prevăzute de lege, cum ar fi respectarea dreptului de preempțiune. Intabularea rămâne una dintre etapele importante, însă vânzarea poate implica și alte documente, în funcție de categoria terenului.
Legea prevede și câteva situații speciale în care anumite drepturi se dobândesc fără intabulare, cum este cazul moștenirii. Totuși, atunci când proprietarul dorește să vândă imobilul, actualizarea cărții funciare reprezintă pasul firesc pentru desfășurarea tranzacției în condiții normale.
O proprietate pregătită înseamnă o tranzacție mai rapidă
Dacă intenționezi să vinzi un teren, un apartament sau o casă, merită să verifici din timp situația juridică a proprietății. Cadastrul actualizat și intabularea realizată înainte de semnarea contractului scurtează timpul necesar tranzacției și oferă încredere atât vânzătorului, cât și cumpărătorului.
O verificare făcută din timp poate scoate la iveală diferențe de suprafață, construcții neînregistrate, ipoteci sau alte aspecte care pot fi rezolvate înainte de programarea la notar. În acest fel, fiecare etapă se desfășoară mai simplu și fără surprize neplăcute.
Pe ANCPI.online poți solicita online extrasul de carte funciară și alte documente cadastrale necesare, direct de acasă. Echipa noastră te ajută să obții documentele de care ai nevoie, astfel încât proprietatea să fie pregătită pentru vânzare în cel mai scurt timp.