Un extras de carte funciară este împărțit în trei părți principale. Partea A conține datele despre imobil, partea B arată cine este proprietarul și ce drepturi de proprietate sunt înscrise, iar partea C cuprinde sarcinile și alte drepturi care afectează imobilul. Aici pot apărea ipoteci, sechestre, servituți, drepturi de uzufruct sau interdicții. Cele trei secțiuni trebuie citite împreună pentru a înțelege situația cadastrală și juridică a unei proprietăți.
Atunci când verifici un extras de carte funciară, primul pas este să te asiguri că documentul se referă la imobilul care te interesează. Verifici apoi proprietarul sau coproprietarii și continui cu sarcinile înscrise asupra proprietății. Această ordine te ajută să urmărești mai ușor informațiile din document.
Verificarea este importantă mai ales înaintea unei tranzacții imobiliare. O proprietate poate avea datele cadastrale corecte și proprietarul înscris în cartea funciară, dar poate fi grevată de o ipotecă sau poate exista un drept al altei persoane asupra imobilului. De aceea, fiecare parte oferă informații importante.
Un extras citit corect îți arată ce proprietate verifici, cine deține drepturile asupra acesteia și ce înscrieri trebuie luate în calcul înainte de cumpărare, vânzare sau alte operațiuni care privesc imobilul.
Partea A conține datele de identificare și descrierea imobilului
Partea A este punctul de plecare atunci când citești cartea funciară. Aici sunt trecute informațiile care identifică și descriu proprietatea din punct de vedere cadastral.
În această secțiune poți găsi, în funcție de tipul imobilului, informații precum:
- numărul cadastral;
- suprafața imobilului;
- categoria de folosință a terenului;
- descrierea imobilului;
- informații despre construcțiile înscrise;
- observații și trimiteri către alte înscrieri.
Pentru un teren, de exemplu, poți verifica suprafața înscrisă în evidențele cadastrale și categoria de folosință. Pentru un imobil pe care există construcții, partea A permite verificarea construcțiilor evidențiate în cartea funciară și a modului în care acestea sunt identificate.
Cartea funciară are și o anexă la partea A, în care este reprezentată geometria imobilului. Datele cadastrale provin din documentațiile întocmite pentru imobil și înregistrate în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară.
Numărul cadastral și numărul cărții funciare au roluri diferite. Numărul cadastral este identificatorul atribuit imobilului în sistemul cadastral. Numărul de carte funciară identifică evidența de publicitate imobiliară în care sunt înscrise informațiile referitoare la proprietatea respectivă.
În cazul unei dezlipiri sau alipiri, situația cadastrală se modifică. Imobilele rezultate primesc identificatori cadastrali conform operațiunii efectuate, iar informațiile sunt înscrise în cărțile funciare corespunzătoare.
Partea B arată cine deține dreptul de proprietate
După ce ai verificat imobilul în partea A, următorul pas este partea B. Aceasta cuprinde înscrierile referitoare la dreptul de proprietate și actele sau operațiunile pe baza cărora au fost făcute aceste înscrieri.
Aici verifici cine figurează în cartea funciară ca proprietar. Dacă imobilul aparține mai multor persoane, sunt indicate și cotele de proprietate corespunzătoare.
Cotele sunt importante în cazul coproprietății. De exemplu, două persoane pot avea fiecare câte o cotă de 1/2 din imobil, dar proporțiile pot fi și diferite. Aceste informații contează la vânzare, succesiune, partaj și în alte operațiuni juridice.
În partea B sunt consemnate și operațiunile prin care dreptul asupra imobilului a fost dobândit, transmis, modificat sau stins. Înscrierea poate avea la bază, după caz, un contract de vânzare, un certificat de moștenitor, o hotărâre judecătorească sau un alt act care permite înscrierea dreptului în cartea funciară.
Fiecare înscriere are un număr de ordine. Acest sistem este important deoarece în celelalte părți ale cărții funciare pot exista trimiteri către o anumită poziție. Dacă întâlnești o astfel de trimitere, merită să verifici înscrierea indicată pentru a înțelege legătura dintre informații.
Tot în partea B se înscriu servituțile constituite în favoarea imobilului. De exemplu, un teren poate beneficia de un drept de trecere peste o proprietate învecinată. Servitutea care apasă asupra unui imobil este înscrisă în partea C.
Informațiile sunt gestionate prin sistemul informatic de cadastru și publicitate imobiliară. Dacă vrei să înțelegi mai bine modul în care sunt administrate electronic aceste date, am explicat separat cum funcționează e-Terra.
Partea C cuprinde sarcinile și alte drepturi asupra imobilului
Partea C este foarte importantă atunci când verifici situația juridică a unei proprietăți. Aici sunt înscrise sarcinile, dezmembrămintele dreptului de proprietate și alte mențiuni care pot influența folosirea sau înstrăinarea imobilului.
Printre înscrierile pe care le poți întâlni se numără:
- ipotecile;
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz sau abitație;
- servituțile în sarcina imobilului;
- dreptul de superficie;
- sechestrele;
- urmăririle imobiliare;
- interdicțiile de înstrăinare sau grevare.
Fiecare dintre aceste înscrieri are o semnificație juridică diferită. O ipotecă arată, de regulă, că imobilul garantează o obligație. Uzufructul oferă titularului dreptul de a folosi bunul și de a beneficia de fructele acestuia în condițiile prevăzute de lege sau de actul prin care dreptul a fost constituit.
Servitutea poate acorda unui alt imobil un anumit drept asupra proprietății. Un exemplu frecvent este dreptul de trecere. Superficia presupune existența unui drept de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altei persoane, în condițiile stabilite prin actul juridic și prin lege.
În partea C pot apărea și măsuri precum sechestrul sau interdicția de înstrăinare și grevare. Astfel de înscrieri trebuie analizate cu atenție înaintea unei tranzacții, deoarece pot influența operațiunile care pot fi făcute asupra proprietății.
O înscriere existentă în partea C trebuie citită împreună cu eventualele înscrieri ulterioare. O sarcină poate fi radiată, modificată sau poate exista o altă mențiune care îi schimbă situația. Numărul de ordine și trimiterile dintre poziții te ajută să urmărești aceste modificări.
Cum verifici corect cele trei părți ale extrasului?
Cel mai simplu este să citești documentul în ordinea în care este structurat. În partea A verifici proprietatea. În partea B verifici titularii drepturilor, iar în partea C analizezi sarcinile și celelalte drepturi înscrise.
Pentru o verificare cât mai completă, urmărește câteva elemente concrete:
- compară numărul cadastral cu cel din documentele pe care le ai;
- verifică suprafața și construcțiile înscrise;
- identifică toți proprietarii și cotele lor;
- urmărește trimiterile dintre pozițiile din cartea funciară;
- verifică toate înscrierile din partea C și eventualele radieri;
- acordă atenție ipotecilor, sechestrelor, interdicțiilor și litigiilor notate.
Este util să cunoști și diferența dintre ANCPI și OCPI. ANCPI este instituția care coordonează la nivel național activitatea de cadastru și publicitate imobiliară, iar oficiile teritoriale OCPI desfășoară la nivel județean operațiunile specifice din acest domeniu.
Un extras de carte funciară îți permite să verifici informațiile înscrise despre imobil la momentul emiterii documentului. Tocmai de aceea, pentru o verificare actuală este important să folosești un extras emis recent, mai ales înaintea unei tranzacții sau a unui demers juridic.
Logica documentului este simplă. Partea A îți arată despre ce imobil este vorba, partea B îți arată cine deține drepturile înscrise, iar partea C îți arată sarcinile și celelalte drepturi care trebuie luate în considerare. Citite împreună, cele trei secțiuni oferă informațiile necesare pentru a înțelege situația înscrisă în cartea funciară.
Prin ANCPI.online poți solicita online extrasul de carte funciară și îl poți primi în format electronic, direct pe e-mail. Platforma noastră este un serviciu privat, independent de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin care simplificăm procesul de solicitare și livrare a documentului.