Dacă există un proprietar decedat în cartea funciară, imobilul nu rămâne fără titular, însă numele persoanei decedate nu este înlocuit automat cu cel al moștenitorilor. Pentru actualizarea situației juridice trebuie clarificată succesiunea și înscrise drepturile noilor proprietari.
Moștenirea se deschide chiar în momentul decesului, iar drepturile asupra bunurilor din patrimoniul persoanei decedate intră în mecanismul succesiunii. Pentru ca situația imobilului să fie reflectată și în evidențele de cadastru, trebuie stabilit cine sunt moștenitorii și ce cote le revin.
În practică, primul document care merită verificat este un extras actual de carte funciară. Din el afli dacă persoana decedată figura ca proprietar unic sau coproprietar, ce cotă deținea și dacă asupra imobilului există ipoteci, uzufruct, interdicții sau alte sarcini.
Urmează procedura succesorală, de regulă la notar. Certificatul de moștenitor stabilește cine moștenește imobilul și în ce proporție, iar ulterior drepturile succesorilor sunt înscrise în cartea funciară. Abia după actualizarea situației juridice pot fi făcute în condiții normale operațiuni precum vânzarea, donația, partajul sau ipotecarea proprietății.
Cartea funciară nu se actualizează automat după deces. Moștenirea se deschide la momentul decesului, însă trebuie stabilit cine sunt moștenitorii și ce cote le revin. După finalizarea succesiunii, drepturile acestora pot fi înscrise în cartea funciară.
De reținut: dacă apare un proprietar decedat în cartea funciară, simpla relație de rudenie nu este suficientă pentru vânzarea imobilului. Situația succesorală și înscrierea drepturilor moștenitorilor trebuie clarificate înaintea unei operațiuni asupra proprietății.
Decesul proprietarului nu actualizează automat cartea funciară
Una dintre cele mai frecvente confuzii apare atunci când familia obține certificatul de deces și presupune că instituțiile vor actualiza automat toate evidențele. În cazul cărții funciare, lucrurile nu funcționează astfel.
Este posibil ca într-un extras emis după deces să apară în continuare persoana decedată la rubrica proprietar. Documentul reflectă înscrierile efectuate în registru, iar schimbarea titularului trebuie să aibă o bază juridică.
Din punct de vedere succesoral, situația este diferită. Codul civil prevede că moștenirea reprezintă transmiterea patrimoniului persoanei decedate și că aceasta se deschide la momentul decesului. Acceptarea moștenirii consolidează transmisiunea realizată la acea dată.
Așadar, trebuie separate două lucruri. Moștenirea dreptului de proprietate este o problemă de drept succesoral Apariția moștenitorilor în cartea funciară este o problemă de publicitate imobiliară și presupune înscrierea drepturilor lor în registru.
Codul civil prevede chiar o excepție importantă de la regula generală a intabulării: drepturile reale provenite din moștenire pot fi dobândite fără înscriere prealabilă în cartea funciară. Totuși, titularul nu poate dispune prin cartea funciară de dreptul astfel dobândit înainte să fie realizată înscrierea.
Această diferență explică de ce un moștenitor poate avea drepturi succesorale asupra casei sau terenului, dar nu poate merge pur și simplu la notar să vândă imobilul cât timp situația tabulară nu a fost pusă în ordine.
Primul pas este să verifici ce scrie în cartea funciară
Înainte de deschiderea succesiunii, este util să știi exact cum apare imobilul în evidențele oficiale. Poți solicita un extras de carte funciară online și să verifici situația actuală a proprietății.
Nu este suficient să știi că locuința era a tatălui sau că terenul a fost cumpărat de bunici. Pentru procedura succesorală contează actele și drepturile efectiv înscrise.
În principal, trebuie urmărite trei categorii de informații.
|
Ce verifici |
De ce este important |
|
Identificarea imobilului |
Confirmi numărul cadastral, numărul CF, suprafața și descrierea proprietății |
|
Proprietarul și cota sa |
Afli dacă defunctul deținea întregul imobil sau doar o cotă |
|
Sarcinile |
Vezi ipoteci, interdicții, servituți, uzufruct sau alte înscrieri |
Proprietarul și dreptul său apar în partea B a cărții funciare, în timp ce anumite sarcini și dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sunt înscrise în partea C. Dacă vrei să interpretezi corect documentul, este util și ghidul nostru despre ce înseamnă partea A, B și C într-un extras de carte funciară.
Un extras pentru informare poate fi solicitat și de o persoană care nu figurează ca proprietar. Codul civil permite oricărei persoane să cerceteze cartea funciară și să solicite extrase, cu respectarea regulilor aplicabile documentelor și datelor protejate.
Ce se întâmplă cu imobilul după deces
Să presupunem că în partea B apare o singură persoană cu o cotă de 1/1, iar aceasta a decedat.
Imobilul va face parte, în principiu, din masa succesorală dacă dreptul îi aparținea la data decesului. Notarul trebuie să stabilească cine are vocație succesorală, cine a acceptat moștenirea, dacă există un testament și ce drepturi revin fiecărui moștenitor.
Dacă defunctul deținea numai 1/2 din proprietate, în succesiune intră acea cotă, nu automat întregul imobil. Cealaltă cotă rămâne aparținătorului înscris în cartea funciară.
Situația trebuie analizată cu și mai multă atenție atunci când bunul a aparținut soților. În procedura succesorală privind bunurile comune ale defunctului și ale soțului supraviețuitor trebuie lămurită mai întâi partea care aparținea defunctului, iar abia apoi acea parte intră în masa succesorală. Legea notarilor permite stabilirea cotelor de contribuție în cadrul procedurii, în condițiile prevăzute de lege.
Cu alte cuvinte, faptul că o persoană a decedat nu înseamnă că fiecare copil devine automat proprietar asupra unei fracțiuni egale din întregul imobil. Cotele depind de situația juridică a bunului, de moștenitorii existenți, de eventualul soț supraviețuitor și de existența unui testament.
Succesiunea stabilește cine sunt noii titulari ai dreptului
Procedura succesorală poate fi deschisă la cererea unui succesibil, a unui creditor al succesiunii sau a altei persoane care justifică un interes legitim. Notarul verifică și propria competență, regulile fiind legate în principal de ultimul domiciliu al persoanei decedate.
Nu este, așadar, necesar ca toată familia să depună simultan o cerere comună pentru ca procedura să înceapă. După deschiderea dosarului, notarul identifică persoanele care trebuie chemate în procedură și verifică situația succesorală.
Pentru imobile sunt importante certificatul de deces, actele de stare civilă, actele de proprietate și documentele care identifică proprietatea. Un extras de carte funciară actual ajută la verificarea numărului cadastral, a cotei defunctului și a eventualelor sarcini.
Am detaliat documentele și situațiile frecvente în ghidul dedicat actelor necesare pentru certificatul de moștenitor în 2026. Pe ANCPI.online, extrasul CF este recomandat tocmai pentru verificarea bunurilor imobile înaintea și în cadrul procedurii succesorale.
La final, certificatul de moștenitor stabilește masa succesorală, moștenitorii și cotele care le revin. Legea îi recunoaște acestui certificat rolul de dovadă atât pentru calitatea de moștenitor, cât și pentru dreptul asupra bunurilor din succesiune, în cota stabilită pentru fiecare.
Ce se întâmplă în cartea funciară după certificatul de moștenitor
Certificatul de moștenitor este unul dintre actele pe baza cărora poate fi înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. Legea cadastrului enumeră expres certificatul de moștenitor printre actele care pot sta la baza înscrierii unui drept real.
Pentru un imobil deja înscris în cartea funciară, procedura notarială și cea de publicitate imobiliară sunt legate. Reglementările notariale prevăd comunicarea certificatului care conține bunuri imobile înscrise în cartea funciară către biroul competent, împreună cu documentele necesare înscrierii.
După efectuarea înscrierii, un extras actualizat ar trebui să arate noii titulari și cotele lor.
Dacă există un singur moștenitor și acesta primește întregul imobil, el va putea apărea cu o cotă de 1/1. Dacă există mai mulți moștenitori, aceștia pot apărea ca proprietari pe cote-părți.
De exemplu, trei moștenitori pot fi înscriși cu cote diferite în funcție de regulile succesorale și de certificatul emis. Această înscriere nu înseamnă că terenul sau casa au fost împărțite fizic în trei bucăți.
Pentru a înțelege această diferență, este util și materialul despre înscrierea coproprietății pe cote-părți.
Moștenitorii pot vinde imediat casa sau terenul?
Dreptul provenit din moștenire beneficiază de un regim special, dar pentru a dispune de el prin cartea funciară trebuie făcută înscrierea. Codul civil spune expres că drepturile provenite din moștenire se pot dobândi fără înscriere, însă titularul nu poate dispune de ele prin cartea funciară înainte de înscrierea sa.
Practic, dacă o casă figurează încă pe numele tatălui decedat, copiii nu ar trebui să trateze situația ca și cum simpla relație de rudenie le-ar permite să semneze imediat contractul de vânzare.
Trebuie stabilită succesiunea, dovedite drepturile moștenitorilor și pusă în ordine publicitatea imobiliară. Pentru o vânzare, notarul verifică situația juridică actuală a proprietății.
Am explicat separat și ce presupune situația în care un imobil trebuie vândut înainte ca intabularea să fie pusă în ordine.
În cazul succesiunii, legea permite folosirea extrasului de informare pentru imobilele înscrise, în condițiile aplicabile procedurii notariale.
Ce se întâmplă dacă succesiunea nu a fost făcută ani de zile
Faptul că au trecut mai mulți ani de la deces nu înseamnă, prin el însuși, că numele persoanei decedate va dispărea din cartea funciară. Sunt numeroase proprietăți care rămân ani întregi înscrise pe numele unui părinte sau bunic pentru că familia nu a finalizat procedura succesorală.
Aici trebuie făcută însă o distincție foarte importantă între termenul de opțiune succesorală și momentul în care este dezbătută efectiv succesiunea.
Pentru moștenirile guvernate de actualul Cod civil, dreptul de opțiune succesorală se exercită, în principiu, în termen de un an de la deschiderea moștenirii. În această perioadă succesibilul poate accepta moștenirea sau poate renunța, iar notarul verifică dacă acceptarea s-a produs în termen și în ce formă.
Asta nu trebuie confundat cu ideea că după un an nu se mai poate face succesiunea. Dosarul succesoral poate ajunge la notar și mai târziu, însă problema acceptării moștenirii trebuie analizată în raport cu actele și faptele fiecărui succesibil.
Dacă au trecut mulți ani, nu este recomandat să presupui singur că ai pierdut sau că ai dobândit automat un drept. Notarul trebuie să verifice situația concretă.
Un an și doi ani sunt două termene diferite
Aceasta este una dintre cele mai importante diferențe de reținut. Termenul de un an privește, în principiu, exercitarea opțiunii succesorale conform Codului civil. Termenul de doi ani are relevanță fiscală pentru succesiunile care conțin proprietăți imobiliare.
Codul fiscal prevede că pentru transmiterea cu titlu de moștenire nu se datorează impozitul specific prevăzut de lege dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de doi ani de la deces. Dacă procedura nu este finalizată în acest interval, legea prevede un impozit de 1% pentru moștenire, calculat potrivit regulilor fiscale aplicabile masei succesorale imobiliare.
Prin urmare, formularea „ai doi ani să accepți moștenirea” este greșită. Cele două termene reglementează chestiuni diferite.
Dacă succesiunea este veche, notarul este cel care poate calcula efectiv taxele și impozitul datorat în funcție de situația concretă.
Ce se întâmplă dacă sunt mai mulți moștenitori
Atunci când există mai mulți moștenitori, certificatul poate stabili cote-părți pentru fiecare.
Să presupunem că, după finalizarea succesiunii, doi moștenitori primesc câte 1/2. În cartea funciară pot apărea amândoi, fiecare cu cota sa, fără ca apartamentul să fie împărțit fizic. Aceasta este coproprietatea pe cote-părți.
Dacă ulterior unul dintre moștenitori vrea ca imobilul să îi revină integral, iar ceilalți să primească alte bunuri sau o sultă, problema se rezolvă prin partaj, nu prin simpla modificare a unui procent în extras.
Situația devine mai delicată atunci când unul dintre coproprietari vrea să vândă întregul imobil, iar ceilalți nu sunt de acord. Certificatul de moștenitor stabilește drepturile fiecăruia, dar nu îi permite unuia dintre ei să dispună singur de cotele celorlalți.
Ce se întâmplă dacă moștenitorii nu se înțeleg
Notarul poate soluționa procedura succesorală atât timp cât elementele necesare pot fi stabilite în cadrul procedurii notariale.
Dacă succesibilii își contestă calitatea, nu se înțeleg asupra bunurilor care intră în masa succesorală sau asupra întinderii drepturilor, procedura poate fi suspendată. Legea notarilor prevede expres astfel de situații, iar litigiul poate ajunge în fața instanței.
De exemplu, poate exista un conflict asupra faptului că o casă îi aparținea exclusiv defunctului sau era bun comun. Altă dispută poate privi existența unui testament ori includerea unui teren în masa succesorală.
În asemenea cazuri, extrasul de carte funciară este foarte util, dar nu rezolvă singur disputa. El arată ce este înscris în registru; stabilirea definitivă a unor drepturi contestate poate necesita acte suplimentare sau o hotărâre judecătorească.
O hotărâre judecătorească definitivă este, la rândul ei, unul dintre actele care pot sta la baza unei înscrieri în cartea funciară.
Dacă imobilul a fost omis din succesiune
Se poate întâmpla ca familia să finalizeze succesiunea și să descopere ulterior un teren, o cotă dintr-un apartament sau alt imobil care aparținea defunctului.
Într-o astfel de situație nu înseamnă că bunul devine imposibil de moștenit.
Legea notarilor permite reluarea procedurii pentru completarea masei succesorale cu bunuri omise și eliberarea unui certificat de moștenitor suplimentar, în condițiile prevăzute de lege.
Primul lucru care trebuie verificat este dacă imobilul apare într-o carte funciară și pe numele cui este înscris. Un extras recent poate scoate la iveală tocmai informația care lipsea din vechiul dosar succesoral.
Dacă certificatul suplimentar este solicitat după expirarea termenului fiscal de doi ani, pot exista consecințe fiscale pentru bunurile imobile adăugate ulterior, potrivit regulilor din Codul fiscal.
Dacă au murit și unii dintre moștenitori între timp
O situație aparent foarte complicată apare atunci când succesiunea bunicului nu a fost făcută, iar între timp a decedat și unul dintre copiii acestuia. Nu înseamnă că lanțul juridic este imposibil de refăcut.
În astfel de cazuri pot exista succesiuni succesive. Reglementările notariale permit ca mai multe succesiuni succesive să fie dezbătute concomitent, stabilindu-se pentru fiecare persoană decedată masa succesorală și drepturile moștenitorilor, în ordinea deceselor.
De aceea, la proprietățile rămase nerezolvate timp de zeci de ani este important să nu sari direct la ultimul membru al familiei care folosește imobilul. Trebuie refăcut juridic traseul drepturilor de la proprietarul înscris până la succesorii actuali.
Cu cât sunt mai multe generații și mai multe decese succesive, cu atât actele de stare civilă și documentele de proprietate devin mai importante.
Ipoteca sau celelalte sarcini dispar dacă proprietarul moare?
Nu trebuie presupus că sarcinile asupra imobilului dispar odată cu decesul proprietarului.
O ipotecă înscrisă în cartea funciară, o servitute sau o altă sarcină trebuie verificată separat. Succesiunea privește patrimoniul persoanei decedate, iar acesta poate cuprinde atât bunuri și drepturi, cât și datorii sau alte obligații.
Actualul regim al acceptării moștenirii protejează patrimoniul personal al moștenitorilor în limitele stabilite de Codul civil, aceștia răspunzând pentru datoriile și sarcinile moștenirii cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporțional cu cota fiecăruia.
De aceea, partea C a extrasului trebuie verificată cu atenție înainte ca moștenitorii să decidă ce vor face cu proprietatea.
O ipotecă existentă poate influența vânzarea ulterioară, partajul sau posibilitatea folosirii imobilului drept garanție pentru un nou credit.
Atenție la diferența dintre proprietar și uzufructuar
Uneori familia spune că persoana decedată apare în cartea funciară, fără să verifice în ce calitate apare. Dacă persoana era proprietar, dreptul său intră în analiza succesorală.
Dacă persoana figura doar ca titular al unui drept de uzufruct viager, situația este diferită. Codul civil prevede că uzufructul se stinge, în principiu, prin moartea uzufructuarului, chiar dacă termenul stabilit inițial nu s-ar fi împlinit. Pentru imobile trebuie apoi respectate formalitățile de carte funciară.
Este încă un motiv pentru care simpla vedere a numelui unei persoane într-un extras nu este suficientă. Trebuie citit și dreptul lângă care apare acel nume.
Ce se întâmplă dacă nu există moștenitori
Există și situații în care nu sunt identificați moștenitori legali sau testamentari. În acest caz poate interveni procedura de constatare a vacanței succesorale. Legea notarilor prevede emiterea unui certificat de vacanță succesorală în condițiile legii, după împlinirea termenului legal relevant.
Prin urmare, nici în această situație proprietatea nu rămâne pentru totdeauna pe numele decedatului într-un vid juridic. Procedura este însă diferită de o succesiune obișnuită în care există copii, soț, părinți, frați sau moștenitori testamentari.
Cele mai frecvente greșeli când proprietarul din cartea funciară este decedat
Prima greșeală este să se presupună că persoana care locuiește în casă de ani de zile a devenit automat proprietar și în acte. Folosința unei locuințe și înscrierea dreptului de proprietate sunt lucruri diferite.
O altă greșeală este încercarea de a găsi un cumpărător înainte ca familia să afle cine are dreptul să vândă. O promisiune făcută înainte de clarificarea succesiunii poate crea complicații dacă apar ulterior alți moștenitori sau cote diferite de cele presupuse.
Este frecventă și verificarea exclusivă a actului vechi de proprietate. Contractul prin care defunctul a cumpărat casa este important, dar situația actuală trebuie confruntată cu cartea funciară.
La fel de riscant este să fie ignorată partea C. Faptul că moștenitorii au stabilit cine primește casa nu șterge automat o ipotecă sau o servitute înscrisă asupra ei.
Ce trebuie făcut, practic, pas cu pas
Dacă ai descoperit că proprietarul înscris în cartea funciară a decedat, traseul obișnuit poate fi sintetizat astfel:
- Obține un extras de carte funciară recent și verifică imobilul, proprietarul, cota deținută și sarcinile existente.
- Adună actele de proprietate și actele de stare civilă ale persoanei decedate și ale potențialilor moștenitori.
- Deschide procedura succesorală la notarul competent și comunică toate bunurile cunoscute ale defunctului.
- Clarifică moștenitorii, acceptarea succesiunii și cotele care revin fiecăruia.
- Obține certificatul de moștenitor sau, dacă există un litigiu, actul juridic care stabilește drepturile.
- Verifică înscrierea moștenitorilor în cartea funciară după finalizarea procedurii.
- Solicită un nou extras pentru a confirma că proprietarii și cotele sunt acum înscrise corect.
- Abia apoi pregătește, după caz, vânzarea, donația, partajul, ipotecarea sau o altă operațiune asupra imobilului.
Pentru etapa de verificare poți solicita online documentul necesar prin ANCPI.online, iar dacă urmează o procedură notarială poți consulta și pagina dedicată extrasului de carte funciară pentru notar.
Întrebări frecvente despre situația cu un proprietar decedat în cartea funciară
Cartea funciară se actualizează automat după deces?
Nu. Înregistrarea decesului nu înlocuiește automat proprietarul din cartea funciară cu moștenitorii. Pentru actualizarea dreptului trebuie stabilită succesiunea și trebuie să existe un act care permite înscrierea noilor titulari.
Pot cere un extras dacă proprietarul a murit?
Da. Extrasul de carte funciară pentru informare poate fi solicitat și de o persoană care nu este proprietar. El îți permite să verifici cine figurează în prezent în cartea funciară și ce sarcini există.
Casa devine automat a copiilor după moartea proprietarului?
Moștenirea se deschide la deces, însă drepturile fiecărui succesor trebuie stabilite potrivit regulilor succesorale. Existența copiilor nu înseamnă întotdeauna că întregul imobil se împarte simplu și egal între ei, deoarece poate exista un soț supraviețuitor, un testament, coproprietate sau alte împrejurări.
Se poate face succesiunea dacă proprietarul a murit acum 10 sau 20 de ani?
Procedura poate fi deschisă și după o perioadă lungă, însă notarul trebuie să verifice situația juridică aplicabilă, inclusiv exercitarea dreptului de opțiune succesorală. Dacă între timp au decedat și alți succesori, pot fi necesare succesiuni succesive.
Se poate vinde imobilul cât timp în cartea funciară apare persoana decedată?
În mod obișnuit, situația succesorală și cea tabulară trebuie mai întâi clarificate. Codul civil recunoaște dobândirea dreptului prin moștenire fără înscriere, dar titularul nu poate dispune prin cartea funciară de acel drept înainte de înscrierea sa.
Ce se întâmplă dacă sunt trei moștenitori?
Certificatul de moștenitor stabilește cota fiecăruia. După înscriere, cei trei pot apărea în cartea funciară drept coproprietari, fără ca imobilul să fie împărțit fizic. O împărțire efectivă sau atribuirea bunului unuia dintre ei presupune, după caz, partaj.
Ce fac dacă un teren al defunctului nu a fost trecut în certificatul de moștenitor?
Poate fi necesară completarea succesiunii și eliberarea unui certificat de moștenitor suplimentar, în condițiile Legii notarilor. Înainte de acest demers, verifică extrasul de carte funciară și actele terenului pentru identificarea exactă a proprietății.
Moartea proprietarului șterge ipoteca de pe imobil?
Nu, decesul proprietarului nu trebuie tratat ca o radiere automată a ipotecii. Sarcinile înscrise trebuie verificate și soluționate potrivit naturii lor, iar succesiunea poate cuprinde și pasivul patrimonial al persoanei decedate.
De unde începi dacă ai un astfel de imobil în familie
Cel mai sigur punct de plecare este documentul care arată situația juridică actuală, nu actele pe care familia își amintește că le-a semnat proprietarul în urmă cu 20 sau 30 de ani.
Prin ANCPI.online poți solicita un extras de carte funciară online pentru a verifica cine este înscris ca titular, ce cotă deținea persoana decedată și dacă asupra proprietății există sarcini. Platforma este privată și furnizează documente emise prin sistemul ANCPI.
Dacă ai descoperit un proprietar decedat în cartea funciară, primul pas este verificarea unui extras actual, urmată de clarificarea succesiunii.