Dacă un imobil este afectat de un litigiu înscris în cartea funciară, acest lucru înseamnă că există o acțiune în instanță legată de proprietate, de un alt drept asupra imobilului sau de un raport juridic care îl privește, iar existența procesului a fost făcută publică prin notare. Pentru un cumpărător, informația este importantă deoarece rezultatul procesului poate modifica situația juridică pe care o vede astăzi în extras.
Primul pas este solicitarea unui extras actualizat și identificarea exactă a notării. Trebuie verificate obiectul procesului, părțile, numărul dosarului, instanța și dreptul asupra căruia poate produce efecte. Regulamentul de cadastru prevede că, atunci când este notată o acțiune privitoare la proprietate, înscrierea indică obiectul acțiunii, părțile, numărul dosarului și instanța.
O simplă mențiune despre un litigiu nu spune însă cine va câștiga procesul și nici nu înseamnă automat că imobilul nu poate fi vândut. Spune ceva la fel de important: înainte să plătești un avans sau să semnezi un contract, trebuie să afli ce anume se contestă și ce s-ar putea întâmpla cu proprietatea dacă acțiunea este admisă.
Un litigiu înscris în cartea funciară arată că există un proces legat de proprietate sau de un alt drept asupra imobilului. Notarea nu arată cine va câștiga, dar trebuie verificată înainte de cumpărare deoarece soluția instanței poate afecta situația juridică a proprietății.
Ce înseamnă că un litigiu este notat în cartea funciară?
Notarea este unul dintre tipurile de înscriere utilizate în cartea funciară. Prin ea, anumite acte, fapte sau raporturi juridice legate de imobil sunt făcute opozabile terților ori sunt înscrise cu efect de informare. Codul civil include printre situațiile supuse notării acțiunile în rectificare, revendicare, partaj, desființarea unor acte juridice și alte procese legate de imobile înscrise în cartea funciară.
Practic, dacă două persoane se judecă pentru a stabili cine este adevăratul proprietar al unei case, existența procesului poate fi notată în cartea funciară a acelei case.
La fel se poate întâmpla atunci când este contestat contractul prin care actualul proprietar a dobândit imobilul sau când unul dintre coproprietari cere partajul.
Foarte important, notarea litigiului nu reprezintă hotărârea instanței. Registratorul nu stabilește prin această înscriere cine are dreptate. Cartea funciară semnalează existența procesului și îl face vizibil persoanelor care verifică situația proprietății.
Unde apare un litigiu în extrasul de carte funciară?
Nu toate litigiile trebuie căutate mecanic doar într-un singur loc al extrasului. Atunci când acțiunea privește dreptul de proprietate, mențiunea poate apărea în partea B, secțiunea referitoare la proprietate și la faptele, raporturile juridice sau acțiunile privitoare la aceasta.
Dacă procesul privește un drept real înscris în partea C, cum ar fi un uzufruct sau o servitute, acțiunea corespunzătoare poate apărea în partea C. Reglementările privind structura cărții funciare fac această distincție. De aceea, verificarea corectă înseamnă să citești documentul integral.
În partea A verifici dacă extrasul privește exact proprietatea care te interesează, inclusiv numărul cadastral, suprafața și descrierea imobilului. Partea B arată proprietarul, cota deținută și eventualele acțiuni sau mențiuni care privesc dreptul de proprietate, iar în partea C trebuie urmărite drepturile care grevează imobilul, ipotecile, sechestrele și acțiunile legate de drepturile reale înscrise aici.
Pentru o explicație detaliată a documentului poți consulta ghidul ANCPI.online despre partea A, B și C a extrasului de carte funciară.
Ce informații ar trebui să găsești în notarea litigiului?
Cuvântul „litigiu” nu este suficient pentru a evalua situația imobilului. În cazul unei acțiuni care privește proprietatea, înscrierea poate conține informații care arată exact despre ce proces este vorba:
- obiectul acțiunii;
- reclamantul și pârâtul;
- numărul dosarului;
- instanța la care se judecă;
- actul pe baza căruia a fost efectuată notarea;
- data înscrierii.
Reglementările de cadastru prevăd expres identificarea obiectului acțiunii, a părților, a numărului de dosar și a instanței atunci când se notează o acțiune privitoare la proprietate.
Aceste date sunt esențiale deoarece expresia „litigiu imobiliar” poate acoperi situații foarte diferite. Un partaj între foști soți nu are același obiect cu o acțiune prin care cineva susține că întregul contract de vânzare al actualului proprietar este nul.
Ce tipuri de procese pot fi notate în cartea funciară?
Lista este mult mai largă decât procesele în care cineva spune simplu „casa este a mea”. OCPI indică printre acțiunile care pot face obiectul notării:
- acțiunea în rectificarea cărții funciare;
- acțiunea în justificare tabulară;
- acțiunea în prestație tabulară;
- acțiunea în revendicare;
- acțiunile confesorii și negatorii privind drepturi reale;
- acțiunea de partaj;
- acțiunea în constatarea nulității sau anularea unui act;
- acțiunea în rezoluțiune;
- revocarea unei donații;
- acțiunea în simulație;
- acțiunile privind predarea unui imobil;
- anumite acțiuni posesorii;
- alte acțiuni privind raporturi juridice legate de imobil.
Această enumerare explică de ce nu este suficient să întrebi vânzătorul „aveți vreun proces?”. Trebuie să afli ce se cere concret instanței.
Exemplul 1: acțiune în revendicare
Să presupunem că în cartea funciară apare Maria ca proprietar al unei case, dar Ion introduce o acțiune în revendicare și susține că el este adevăratul proprietar. Procesul este notat în cartea funciară.
Pentru un posibil cumpărător, problema nu este doar faptul că există un dosar. Dacă Ion câștigă definitiv, situația juridică a proprietății poate fi afectată direct.
Un asemenea litigiu trebuie analizat înainte de orice avans, deoarece pune în discuție chiar dreptul pe care vânzătorul intenționează să îl transmită.
Exemplul 2: se cere anularea contractului prin care vânzătorul a dobândit casa
Alt scenariu este acela în care actualul proprietar apare corect intabulat, dar cineva atacă în instanță contractul de vânzare, donația sau un alt act în baza căruia acesta a dobândit proprietatea.
La prima vedere, partea B poate arăta perfect normal. Persoana care vinde apare proprietar.
Notarea procesului schimbă însă analiza. Dacă actul aflat la baza dreptului său este desființat, pot apărea consecințe asupra înscrierii existente și asupra actelor încheiate ulterior.
Codul civil permite rectificarea cărții funciare atunci când înscrierea sau actul pe care s-a bazat nu este valabil ori situația înscrisă nu mai corespunde situației juridice reale.
Exemplul 3: litigiu de partaj
Dacă doi coproprietari dețin câte o cotă dintr-un apartament și se judecă pentru ieșirea din indiviziune, procesul poate conduce la atribuirea bunului unuia dintre ei, vânzarea acestuia sau alte soluții prevăzute de lege.
Pentru cumpărător este esențial să știe dacă persoana cu care negociază deține întregul imobil sau numai o cotă și dacă procedura de partaj ar putea modifica situația actuală. Notarea acțiunii de partaj este prevăzută între litigiile care pot fi publicate în cartea funciară.
Cum verifici pas cu pas dacă un imobil are un litigiu înscris?
Primul lucru de făcut este să obții un document recent. Poți solicita un extras de carte funciară online și să verifici situația înscrisă la momentul emiterii.
Apoi urmează o verificare în mai multe etape.
- Confirmă imobilul. Compară numărul cadastral, numărul cărții funciare, adresa, suprafața și construcțiile cu proprietatea pe care intenționezi să o cumperi.
- Identifică proprietarul. Verifică numele titularului și cota pe care o deține. Dacă sunt mai mulți coproprietari, citește înscrierile aferente fiecăruia.
- Citește toate notările. Nu te opri la ipotecă și nu presupune că lipsa ipotecilor înseamnă automat o carte funciară „curată”.
- Caută expresii precum „se notează acțiunea”, „litigiu”, „acțiune în revendicare”, „rectificare”, „partaj”, „nulitate”, „anulare” sau alte mențiuni privind un dosar de instanță.
- Notează numărul dosarului și instanța. Acestea îți permit să continui verificarea.
- Stabilește ce drept este contestat. Aceasta este etapa cea mai importantă. Un avocat sau notar poate analiza dacă procesul poate afecta dreptul pe care urmează să îl dobândești.
Pentru o verificare mai largă a proprietății poți utiliza și pagina ANCPI.online dedicată verificării cărții funciare înaintea unei tranzacții.
Cum verifici dosarul după ce ai găsit numărul în cartea funciară?
Numărul de dosar din notare îți oferă un punct de plecare foarte bun. Portalul instanțelor permite căutarea dosarelor după număr și afișează informații precum instanța, obiectul, părțile, stadiul procesual și termenele publice disponibile.
Această verificare te poate ajuta să vezi dacă dosarul este încă pe rol, dacă a fost judecat în primă instanță sau dacă există căi de atac.
Portalul Instanțelor este util pentru o primă verificare, dar nu înlocuiește analiza dosarului. Nu toate documentele depuse de părți sunt publice, iar denumirea succintă a obiectului nu arată întotdeauna ce se solicită concret instanței.
Înaintea unei achiziții, trebuie analizate cel puțin cererea de chemare în judecată, hotărârile deja pronunțate și stadiul real al procesului. Aceste documente pot arăta dacă litigiul pune în discuție întregul drept de proprietate, numai o cotă sau un alt drept asupra imobilului.
Litigiul înscris în cartea funciară împiedică automat vânzarea?
Nu orice litigiu notat reprezintă automat o interdicție de vânzare. Notarea unui proces și o interdicție de înstrăinare sau un sechestru sunt înscrieri juridice diferite. Existența unui litigiu semnalează că există un proces care poate afecta imobilul sau drepturile asupra lui, dar efectul concret trebuie stabilit din natura acțiunii și din celelalte înscrieri existente.
Regulamentul ANCPI arată chiar că notarea unor litigii nu constituie, ca regulă, o piedică pentru anumite operațiuni cadastrale precum alipirea sau dezlipirea, ceea ce confirmă că simpla notare nu trebuie confundată cu o indisponibilizare generală a bunului.
Posibilitatea juridică de a încheia o tranzacție nu înseamnă automat că achiziția este lipsită de riscuri. Un imobil poate fi transferabil, dar procesul aflat în desfășurare poate pune sub semnul întrebării dreptul pe care cumpărătorul urmează să îl dobândească.
Riscul este cu atât mai important atunci când se contestă proprietatea vânzătorului, valabilitatea actului prin care acesta a dobândit imobilul sau un alt drept esențial asupra proprietății. De aceea, efectul litigiului trebuie analizat în funcție de obiectul concret al dosarului.
De ce este atât de importantă notarea pentru cumpărător?
Notarea procesului în cartea funciară este importantă tocmai pentru persoanele care dobândesc ulterior drepturi asupra imobilului. Odată ce acțiunea este înscrisă, existența ei devine vizibilă în evidența de publicitate imobiliară și trebuie luată în calcul de un eventual cumpărător.
Codul civil stabilește, printre condițiile relevante pentru protecția terțului dobânditor de bună-credință, și situația înscrierilor existente în cartea funciară la momentul dobândirii. Dacă este deja notată o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, această împrejurare poate avea consecințe asupra poziției juridice a celui care cumpără ulterior.
În materia rectificării, efectele pot ajunge inclusiv la persoanele care dobândesc drepturi după notarea acțiunii. Din acest motiv, o mențiune privind existența unui proces trebuie analizată înainte de cumpărare și corelată cu obiectul dosarului, nu tratată ca o informație secundară din extras.
Litigiu, sechestru, interdicție și ipotecă înseamnă același lucru?
Nu. Sunt situații distincte și trebuie analizate separat.
|
Înscriere |
Ce indică, în esență |
|
Litigiu notat |
Există un proces legat de proprietate sau de un drept asupra imobilului |
|
Ipotecă |
Imobilul garantează o creanță |
|
Sechestru |
Există o măsură care poate restrânge dispoziția asupra bunului |
|
Interdicție de înstrăinare |
Există o limitare privind transmiterea proprietății |
|
Uzufruct / abitație / servitute |
O altă persoană are un anumit drept real asupra imobilului |
Legea cadastrului și structura cărții funciare tratează distinct drepturile reale, sarcinile, sechestrele și acțiunile judiciare.
Dacă întâlnești termeni pe care nu îi cunoști, poți consulta și dicționarul termenilor utilizați în cartea funciară.
O carte funciară fără litigiu notat garantează că nu există niciun proces?
Extrasul îți arată ce este înscris în cartea funciară la momentul emiterii, nu reprezintă o certificare universală că nicio persoană nu a formulat vreodată o acțiune legată de proprietate. Pentru ca procesul să devină vizibil în cartea funciară trebuie efectuată formalitatea corespunzătoare de notare.
De aceea, verificarea extrasului este esențială, dar poate fi completată cu alte verificări atunci când există indicii de conflict.
De exemplu, dacă vânzătorul recunoaște existența unui proces, dacă primești documente judiciare sau dacă există neconcordanțe între acte, nu este prudent să ignori aceste informații doar pentru că mențiunea nu apare încă într-un extras.
Codul civil arată chiar că anumite fapte și raporturi pot fi opozabile și atunci când se dovedește că terțul le cunoștea pe altă cale, în condițiile prevăzute de lege.
Cum ajunge un litigiu să fie notat?
Pentru notarea litigiilor, oficiile teritoriale solicită documente din care să rezulte existența și obiectul procesului.
OCPI indică, între documentele utilizate, cererea de înscriere și certificatul de grefă sau documentul aferent acțiunii, astfel încât să poată fi identificate procesul și imobilul prin datele sale de carte funciară.
Notarea nu este, așadar, o mențiune introdusă doar pentru că cineva afirmă verbal că are o pretenție asupra proprietății.
Trebuie să existe o acțiune judiciară susceptibilă de publicitate imobiliară și documentele necesare efectuării înscrierii.
Procesul s-a terminat. Cum se radiază litigiul din cartea funciară?
Dacă vânzătorul spune că procesul s-a terminat, primul pas este să ceri dovada și să verifici un extras de carte funciară actual. Finalizarea dosarului în instanță și dispariția notării din cartea funciară sunt două etape diferite.
Radierea notării poate fi solicitată pe baza documentelor care dovedesc stingerea definitivă a procesului. În funcție de situație, poate fi vorba despre o hotărâre judecătorească, un certificat de grefă sau alte documente admise de reglementările de publicitate imobiliară.
După soluționarea cererii de radiere, solicită un nou extras. Astfel poți verifica atât dispariția mențiunii privind procesul, cât și eventualele modificări produse în urma hotărârii asupra proprietarului, cotelor sau altor drepturi înscrise.
Pentru cumpărător, acesta este reperul relevant. Afirmația că „dosarul este închis” sau prezentarea unei hotărâri nu înlocuiește verificarea situației actuale din cartea funciară.
Ce se întâmplă dacă hotărârea schimbă proprietarul?
Unele procese se termină fără ca dreptul de proprietate să fie modificat. Altele pot avea exact acest rezultat.
De exemplu, o hotărâre definitivă poate conduce la rectificarea unei înscrieri, la recunoașterea dreptului altei persoane sau la desființarea actului pe baza căruia a fost realizată înscrierea existentă.
Legea nr. 7/1996 prevede utilizarea hotărârilor judecătorești definitive în operațiunile de carte funciară, iar Codul civil reglementează rectificarea atunci când înscrierea nu mai corespunde situației juridice reale.
Din acest motiv, după finalizarea unui litigiu nu este suficient să verifici dacă rândul cu procesul a fost radiat. Trebuie să verifici cum arată întreaga carte funciară după punerea în aplicare a hotărârii.
Poți lua un credit ipotecar pentru un imobil cu litigiu?
Nu există o regulă simplă conform căreia orice mențiune de litigiu produce automat același răspuns din partea tuturor băncilor.
Instituția finanțatoare analizează garanția și riscurile juridice ale proprietății. Un proces care pune în discuție dreptul vânzătorului poate face imobilul problematic pentru finanțare, deoarece banca trebuie să evalueze dacă garanția sa ar putea fi afectată.
Dacă achiziția depinde de finanțare, situația juridică a imobilului trebuie prezentată băncii și notarului înainte de semnarea antecontractului. Astfel poți afla dacă litigiul influențează acceptarea proprietății drept garanție.
Evită să îți asumi obligații care duc automat la pierderea avansului înainte să știi dacă proprietatea poate fi finanțată în situația juridică existentă. Condițiile antecontractului trebuie stabilite în raport cu riscurile concrete ale tranzacției.
Ce verifici înainte să semnezi antecontractul
Momentul potrivit pentru verificare este înainte de avans, nu după. Înainte să semnezi o promisiune de vânzare, ar trebui să ai răspuns la următoarele întrebări:
- Care este exact obiectul procesului?
- Cine sunt părțile?
- În ce stadiu se află dosarul?
- Se contestă proprietatea vânzătorului?
- Se cere anularea sau desființarea actului său de proprietate?
- Procesul privește întregul imobil sau numai o cotă ori un anumit drept?
- Există și sechestru sau interdicție de înstrăinare?
- A fost deja pronunțată o hotărâre?
- Este hotărârea definitivă?
- Ce efect poate avea soluția asupra dreptului pe care vrei să îl cumperi?
Dacă nu ai aceste răspunsuri, avansul trebuie amânat până la clarificarea situației. Pentru tranzacțiile notariale poți consulta și ghidul ANCPI.online despre extrasul de carte funciară pentru notar.
Ce ar trebui să conțină antecontractul dacă există totuși un litigiu?
Aceasta este o situație în care documentul trebuie redactat cu multă atenție. Dacă părțile doresc să continue tranzacția, antecontractul trebuie să reflecte existența reală a litigiului și condiția în care se va încheia contractul final. Nu este suficientă formularea vagă „vânzătorul se obligă să rezolve problema”.
În funcție de situație, pot fi importante condiții privind:
- soluționarea definitivă a dosarului;
- radierea litigiului din cartea funciară;
- actualizarea proprietarului după hotărâre;
- obținerea finanțării;
- termenul până la care situația trebuie rezolvată;
- restituirea avansului dacă tranzacția nu mai poate fi realizată.
Antecontractul trebuie adaptat situației juridice concrete a imobilului și verificat de notar sau avocat. Condițiile privind soluționarea procesului, radierea notării și restituirea avansului trebuie formulate astfel încât să fie clar ce se întâmplă dacă tranzacția nu mai poate fi încheiată.
Cele mai frecvente greșeli când apare un litigiu în extras
Prima greșeală este presupunerea că „dacă proprietarul apare în partea B, totul este în regulă”. Tocmai obiectul unui litigiu poate fi contestarea acelei înscrieri.
A doua este concluzia opusă, potrivit căreia orice litigiu înseamnă că vânzarea este imposibilă. Unele procese pot avea un obiect mai limitat, iar efectele trebuie analizate individual.
O altă greșeală este verificarea unui extras vechi. Informațiile reflectă situația de la data emiterii, iar între timp poate fi notată o nouă acțiune sau poate fi radiată una veche. ANCPI.online recomandă folosirea unui document actualizat atunci când verifici situația juridică înainte de o tranzacție.
La fel de riscant este să verifici doar Portalul Instanțelor și să omiți cartea funciară. Cele două surse au funcții diferite și trebuie folosite împreună.
Întrebări frecvente despre litigiile înscrise în cartea funciară
Cum aflu dacă un imobil are un litigiu înscris în cartea funciară?
Solicită un extras de carte funciară actualizat și verifică toate notările din secțiunile privind proprietatea și sarcinile. În cazul unei acțiuni judiciare pot apărea obiectul procesului, părțile, numărul dosarului și instanța.
Un litigiu apare întotdeauna în partea C?
Nu. O acțiune care privește dreptul de proprietate poate fi notată în partea B, în timp ce acțiunile legate de alte drepturi reale înscrise în partea C pot apărea în acea secțiune. Din acest motiv, extrasul trebuie citit integral.
Se poate vinde un imobil dacă există un litigiu notat?
Notarea litigiului nu reprezintă, în sine, în toate cazurile, o interdicție automată de vânzare. Posibilitatea și riscul tranzacției depind însă de obiectul procesului, de efectele pe care acesta le poate avea asupra proprietății și de existența altor măsuri precum sechestrul sau interdicția de înstrăinare.
Ce înseamnă dacă în extras apare „acțiune în revendicare”?
Înseamnă că există un proces în care o persoană pretinde, în esență, recunoașterea și valorificarea dreptului său de proprietate asupra imobilului. Pentru un cumpărător, o astfel de mențiune necesită o analiză juridică înainte de asumarea tranzacției.
Cum verific numărul dosarului din cartea funciară?
Numărul poate fi căutat pe Portalul Instanțelor de Judecată, unde sunt disponibile informații publice privind instanța, obiectul, părțile, termenele și stadiul procesual. Pentru o analiză completă pot fi necesare documentele efective din dosar.
Un proces terminat dispare automat din cartea funciară?
Nu este prudent să presupui acest lucru. Radierea notării presupune îndeplinirea formalităților de carte funciară pe baza documentelor care dovedesc stingerea definitivă a litigiului sau alt temei legal de radiere.
Pot cumpăra dacă vânzătorul spune că va radia litigiul înainte de contract?
Poți continua analiza tranzacției, dar nu te baza doar pe promisiunea verbală. Condițiile trebuie stabilite în actele dintre părți, iar înainte de contractul final trebuie verificat un extras actualizat care să reflecte situația juridică promisă.
Lipsa unui litigiu din extras garantează că nu există niciun proces?
Nu în mod absolut. Extrasul arată înscrierile existente la momentul emiterii. Dacă ai informații din alte surse despre existența unui proces sau a unei contestații, acestea trebuie verificate separat și nu ignorate doar pentru că nu apar încă în cartea funciară.
Nu plăti avansul înainte să înțelegi ce se judecă
Un litigiu înscris în cartea funciară nu arată cine va câștiga procesul, dar îți spune că există o situație juridică pe care trebuie să o clarifici înainte să cumperi. Riscul diferă mult între o acțiune de partaj, o revendicare sau un proces prin care este contestat chiar actul de proprietate al vânzătorului.
Pentru verificarea inițială poți solicita online extrasul de carte funciară prin ANCPI.online. Documentul îți arată situația înscrisă la data emiterii, inclusiv proprietarul, cotele, notările și sarcinile existente.
Dacă în extras apare un dosar, identifică obiectul procesului, verifică stadiul acestuia și discută efectele cu notarul sau avocatul înainte de plata unui avans. Într-o asemenea tranzacție, nu este suficient să știi cine figurează proprietar astăzi; trebuie să înțelegi și dacă procesul poate modifica dreptul pe care intenționezi să îl cumperi.