Atunci când cumperi un apartament împreună cu un loc de parcare, nu trebuie să presupui că cele două sunt înscrise automat în aceeași carte funciară sau că parcarea are obligatoriu o carte funciară proprie. Situația cadastrală depinde de modul în care locul de parcare a fost autorizat, configurat în documentația condominiului și înscris în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară.
Verificarea este importantă înainte de semnarea contractului, mai ales în cazul apartamentelor din ansambluri rezidențiale noi. Un loc numerotat în parcarea blocului, prezentat în planul dezvoltatorului sau indicat fizic la vizionare nu dovedește, prin el însuși, existența unei proprietăți individuale distincte.
Trebuie să afli dacă parcarea are număr cadastral și carte funciară proprie, dacă face parte dintr-o altă unitate cadastrală sau dacă dobândești o cotă dintr-un teren ori un alt drept care îți permite folosirea locului.
Regulamentul ANCPI permite înscrierea distinctă a anumitor locuri de parcare ca unități individuale, inclusiv a celor situate în interiorul construcțiilor de tip condominiu. Reglementările în vigoare din 2026 includ și anumite configurații de parcare amenajate la nivelul solului, în condițiile tehnice și administrative prevăzute de regulament. Prin urmare, forma juridică a parcării trebuie stabilită din acte, nu din modul în care locul este prezentat comercial.
Un loc de parcare cu carte funciară proprie trebuie să poată fi identificat prin date cadastrale distincte. Dacă nu există o CF separată, verifică dacă dobândești o cotă dintr-un teren, un drept de folosință sau un alt drept descris în actele proprietății.
Un loc de parcare poate avea carte funciară proprie?
Da, un loc de parcare poate avea carte funciară individuală și număr cadastral propriu dacă este înscris ca unitate individuală potrivit documentației cadastrale și actelor care stau la baza apartamentării condominiului.
Pentru condominii, reglementările prevăd o carte funciară pentru teren, o carte funciară colectivă pentru construcție și cărți funciare individuale pentru proprietățile individuale, inclusiv pentru locurile de parcare care îndeplinesc condițiile necesare unei identificări cadastrale distincte.
Dacă parcarea are carte funciară proprie, acest lucru trebuie să poată fi identificat și în documentele tranzacției. Locul va avea propriile date cadastrale, iar dreptul transmis cumpărătorului trebuie să rezulte clar din actul de vânzare. Existența fizică a unei parcări într-un complex rezidențial nu înseamnă însă automat că fiecare loc are o carte funciară separată.
Cum îți dai seama din contract dacă parcarea are carte funciară proprie
Primul document pe care trebuie să îl citești este contractul de vânzare-cumpărare sau, dacă tranzacția nu a fost încă încheiată, proiectul contractului și documentele puse la dispoziție de vânzător.
Dacă apartamentul și parcarea sunt două imobile distincte din punct de vedere cadastral, contractul trebuie să le individualizeze separat. Pentru fiecare ar trebui să poți identifica datele cadastrale corespunzătoare. În document, situația poate apărea, de exemplu, astfel:
|
Bun cumpărat |
Identificare |
|
Apartament |
CF 123456-C1-U10, nr. cadastral corespunzător |
|
Loc de parcare |
CF 123456-C1-U55, nr. cadastral corespunzător |
Formatul concret al identificatorilor poate varia, astfel încât nu trebuie să urmărești o anumită succesiune de cifre sau litere. Important este ca apartamentul și parcarea să poată fi identificate fără echivoc și să fie clar dacă reprezintă două proprietăți distincte.
Dacă datele din contract nu îți sunt clare, ghidul ANCPI.online despre cum afli numărul cadastral al unui imobil explică unde apare acest identificator și cum îl corelezi cu informațiile din cartea funciară.
Cea mai sigură verificare este un extras separat pentru parcare
Dacă vânzătorul spune că locul de parcare are carte funciară proprie, cere numărul cadastral sau numărul cărții funciare și verifică documentul aferent exact acelei proprietăți. Prin ANCPI.online poți solicita un extras de carte funciară online și poți compara separat situația apartamentului cu cea a parcării.
În extrasul parcării trebuie urmărite aceleași elemente importante ca în cazul oricărui alt imobil. Partea A identifică proprietatea și datele tehnice, partea B arată titularul dreptului și cota deținută, iar partea C cuprinde sarcinile și celelalte drepturi care pot afecta proprietatea.
Dacă nu ești obișnuit cu structura documentului, ghidul despre părțile A, B și C din extrasul de carte funciară te ajută să verifici fiecare secțiune.
Faptul că parcarea este desenată în plan nu înseamnă automat că are CF proprie
În ansamblurile rezidențiale, locurile de parcare sunt frecvent prezentate pe planuri cu identificatori precum P1, P2 sau P3. Aceste marcaje sunt utile pentru localizarea fizică, însă nu reprezintă prin ele însele dovada unei înscrieri cadastrale distincte. Același lucru este valabil pentru un număr vopsit pe asfalt sau pentru o plăcuță montată în parcare.
Dacă vânzătorul afirmă că locul este proprietate individuală, întreabă sub ce număr cadastral și în ce carte funciară este înscris. Datele primite trebuie verificate în documentele cadastrale și într-un extras actual, nu doar în planul comercial, în schița de rezervare sau în materialele de prezentare ale dezvoltatorului.
Locurile de parcare din subsolul sau garajul blocului
În cazul locurilor de parcare amenajate în interiorul construcției condominiului, situația este cea mai apropiată de ideea clasică de unitate individuală. Regulamentul ANCPI asimilează aceste locuri de parcare unităților individuale, iar ele pot fi evidențiate distinct în procesul de apartamentare și în cărțile funciare individuale.
Acesta este scenariul întâlnit frecvent în parcările subterane ale blocurilor noi. Un apartament poate avea o carte funciară, iar locul de parcare din subsol o altă carte funciară, fiecare cu identificarea sa cadastrală.
Din punct de vedere practic, cumpărătorul trebuie să verifice ambele proprietăți. Nu este suficient ca apartamentul să fie intabulat corect dacă pentru parcare vânzătorul nu poate prezenta documentele corespunzătoare dreptului promis.
De asemenea, trebuie verificate și cotele aferente părților comune. Un loc de parcare care reprezintă o unitate individuală într-un condominiu poate avea asociate cote din părțile comune și din teren, potrivit documentației condominiului.
Dar locurile de parcare amenajate la nivelul solului?
Regulamentul ANCPI a fost modificat în 2026. Forma în vigoare din august 2026 asimilează unităților individuale, pe lângă parcările din interiorul condominiului, anumite locuri amenajate la nivelul solului care sunt amplasate pe planșeele subsolurilor construcțiilor condominiului sau pe alte construcții la nivelul solului. Reglementarea leagă înscrierea de documentația tehnică autorizată și, în anumite situații, de un act administrativ prin care autoritatea locală confirmă numărul total de unități individuale.
Prin urmare, faptul că parcarea este „afară” nu permite singur să stabilești dacă trebuie sau poate să aibă o carte funciară individuală. Contează modul în care a fost proiectată, autorizată și introdusă în documentația cadastrală a ansamblului.
Pentru o parcare aflată pur și simplu pe un teren exterior, situația poate fi diferită. Cumpărătorul poate dobândi, după caz, o parcelă distinctă, o cotă dintr-un teren mai mare sau un alt drept prevăzut în actele proprietății. Tocmai de aceea contractul și extrasul trebuie citite împreună.
Parcarea poate reprezenta o cotă indiviză dintr-un teren
Un scenariu întâlnit în practică este acela în care cumpărătorul nu primește o unitate cadastrală denumită individual „loc de parcare nr. 12”, ci dobândește o cotă-parte dintr-un teren mai mare.
În acest caz, terenul are propria carte funciară, dar fiecare loc marcat fizic nu are neapărat o carte funciară separată. Contractul poate preciza cota dobândită și poate exista o convenție sau o modalitate de stabilire a folosinței unei anumite suprafețe.
Această diferență este foarte importantă. „Sunt proprietarul parcării P12 cu CF proprie” și „dețin o cotă indiviză din terenul pe care este amenajată parcarea și folosesc spațiul P12” nu descriu același drept juridic.
Codul civil reglementează coproprietatea și arată că fiecare coproprietar deține o cotă din dreptul asupra bunului comun. În cazul condominiilor există și părți comune aflate în coproprietate forțată, iar terenul și căile de acces pot avea un asemenea regim în funcție de configurația și actele ansamblului.
Dreptul de folosință asupra unui loc nu este același lucru cu proprietatea exclusivă
Aceasta este una dintre confuziile care pot crea cele mai multe probleme la revânzarea apartamentului.
Poți avea dreptul să folosești un anumit loc de parcare fără ca acel drept să însemne că deții individual suprafața respectivă într-o carte funciară separată. De exemplu, suprafața poate face parte dintr-un bun comun, iar folosirea unui anumit loc poate fi stabilită prin documentele condominiului sau printr-un mecanism juridic distinct.
Codul civil permite, în anumite condiții, atribuirea unor părți comune în folosință exclusivă. Legea asociațiilor de proprietari conține la rândul său reguli privind părțile comune și folosința acestora, astfel încât natura exactă a dreptului trebuie verificată în actele aplicabile proprietății.
De aceea, formularea comercială „apartament cu loc de parcare inclus” este insuficientă pentru o decizie de cumpărare. Contractul trebuie să spună concret ce dobândești din punct de vedere juridic.
Parcarea poate fi menționată împreună cu apartamentul în aceeași documentație
Regulamentul ANCPI permite ca o unitate individuală să fie formată din apartament și anumite dependințe distincte aparținând aceluiași condominiu. Pentru apartament și dependințele sale poate exista o singură documentație cadastrală, iar în anumite condiții proprietarul poate solicita ulterior documentații distincte pentru valorificarea separată a acestora.
În documentele concrete pot apărea, de exemplu, apartamentul și o boxă, pivniță, garaj sau alte anexe. Pentru cumpărător este important să vadă dacă locul pe care vânzătorul îl numește „parcare” apare efectiv în descrierea proprietății și sub ce regim este înscris.
Nu presupune că lipsa unei cărți funciare separate înseamnă automat că parcarea nu există juridic. Trebuie verificat dacă ea face parte din unitatea individuală, dacă este o proprietate distinctă sau dacă dreptul are o altă structură.
Ce verifici în contractul de vânzare-cumpărare
Contractul trebuie citit cu atenție în secțiunea în care este descris obiectul vânzării. Dacă ai plătit separat pentru parcare, acest lucru este cu atât mai important.
Verifică dacă documentul precizează:
- existența locului de parcare;
- numărul sau identificarea sa în ansamblu;
- numărul cadastral;
- numărul cărții funciare;
- suprafața, dacă este cazul;
- amplasarea;
- dacă dobândești proprietatea exclusivă sau o cotă-parte;
- existența unor cote din părțile comune;
- modul în care este reglementată folosința locului;
- actele din care rezultă dreptul vânzătorului.
Dacă în contract este descris doar apartamentul, iar parcarea apare exclusiv într-o anexă comercială sau într-un e-mail de la dezvoltator, situația trebuie clarificată înainte de semnare. Dreptul promis trebuie să fie reflectat corect în documentele juridice ale tranzacției.
Pentru actul notarial, verificările sunt realizate și în raport cu datele de publicitate imobiliară. Ghidul ANCPI.online despre extrasul de carte funciară pentru notar explică diferența dintre documentul folosit pentru informare și verificările aferente procedurii de autentificare.
Cum verifici concret dacă parcarea are CF proprie înainte să cumperi
Primul pas este să ceri identificatorii cadastrali ai apartamentului și ai parcării. Dacă vânzătorul spune că parcarea are CF proprie, trebuie să poată indica numărul cadastral sau numărul cărții funciare aferente acesteia.
Apoi compari contractul cu extrasele. Apartamentul și parcarea trebuie să poată fi identificate în documente exact în forma în care sunt vândute.
Verifici separat titularul fiecărui drept. Dacă locul are CF proprie, vânzătorul trebuie să aibă dreptul pe care intenționează să ți-l transmită. Dacă este vorba despre coproprietate, verifici cota și terenul la care se referă.
Verifici și eventualele sarcini. Parcarea poate avea propria ipotecă, interdicție sau altă înscriere, mai ales dacă reprezintă o unitate individuală distinctă.
În final, compari documentele cu locul fizic. Numărul, nivelul, amplasarea și descrierea trebuie să corespundă parcării pe care ai văzut-o la vizionare.
Pentru situațiile în care apar neconcordanțe între identificatorii din acte, poate fi util și ghidul despre numărul cadastral vechi și numărul cadastral nou, mai ales la proprietăți care au trecut prin operațiuni cadastrale succesive.
Ce trebuie să apară într-un extras dacă parcarea este proprietate individuală
Dacă ai solicitat extrasul pentru locul de parcare corect, documentul trebuie să permită identificarea proprietății la care se referă.
În partea A urmărești datele tehnice și identificarea unității. Descrierea concretă poate diferi în funcție de documentația cadastrală, însă trebuie să existe suficiente elemente pentru a lega extrasul de parcarea vândută.
În partea B verifici proprietarul și cota de proprietate. Dacă vânzătorul apartamentului este și proprietarul locului de parcare, situația ar trebui să rezulte din înscrierea respectivă.
Partea C trebuie verificată separat chiar dacă extrasul apartamentului pare „curat”. Un loc de parcare cu CF proprie reprezintă o evidență juridică distinctă, iar înscrierile care îl afectează nu trebuie deduse doar din situația apartamentului.
Poate apartamentul să fie liber de sarcini, iar parcarea să aibă ipotecă?
Da, dacă apartamentul și parcarea sunt imobile distincte din punct de vedere cadastral, situația lor tabulară trebuie verificată separat.
Nu este prudent să presupui că un extras bun pentru apartament garantează automat aceeași situație pentru orice alt bun cumpărat împreună cu acesta. Dacă există două cărți funciare, ai practic două evidențe care trebuie citite.
În cazul dezvoltărilor imobiliare finanțate prin credite, anumite unități pot avea înscrieri sau radieri realizate în momente diferite. La contractul final, notarul verifică actele necesare tranzacției, însă cumpărătorul poate solicita din timp extrase de informare pentru a identifica eventualele probleme înainte de plata unui avans important.
Ce înseamnă dacă în contract apare doar „cotă indiviză aferentă parcării”
Dacă dobândești o cotă indiviză dintr-un teren, nu înseamnă că o anumită bucată fizică de teren devine automat proprietatea ta exclusivă. Cota este o fracțiune din dreptul de proprietate asupra întregului imobil aflat în coproprietate.
Trebuie apoi verificat documentul care stabilește de ce ai dreptul să folosești tocmai locul P5, P18 sau P32. Acest mecanism poate rezulta din actele de dobândire, convențiile proprietarilor, documentația ansamblului sau alte acte aplicabile.
Într-o asemenea situație, întrebarea „unde este CF-ul locului meu?” poate avea răspunsul că nu există o carte funciară pentru fiecare dreptunghi marcat pe teren. Există cartea funciară a terenului, cota ta de proprietate și documentele care reglementează folosința.
Ce se întâmplă când parcarea face parte din proprietatea comună
Terenurile, curțile, căile de acces și alte elemente ale unui condominiu pot avea regim de proprietate comună dacă actele nu prevăd altfel. Codul civil și Legea nr. 196/2018 reglementează această coproprietate și legătura dintre bunurile principale și cotele din părțile comune.
Dacă suprafața folosită pentru parcare este parte comună, existența unei simple delimitări cu vopsea nu o transformă în proprietate individuală. Trebuie verificat dacă a existat o operațiune juridică și cadastrală prin care acea suprafață a dobândit un regim distinct sau dacă proprietarul are doar un anumit drept de folosință.
Această diferență contează inclusiv la revânzare. Un loc cu proprietate individuală și CF proprie poate avea un regim de circulație juridică diferit de o cotă accesorie apartamentului sau de un drept de folosință asupra unei părți comune.
Poți vinde separat parcarea de apartament?
Posibilitatea de a vinde parcarea separat depinde de dreptul pe care îl deții. Dacă locul reprezintă o unitate individuală distinctă, cu propria carte funciară, trebuie verificate actele proprietății, cotele accesorii, regulile aplicabile condominiului și eventualele sarcini înaintea unei vânzări separate.
Situația este diferită atunci când dreptul asupra parcării constă într-o cotă dintr-un bun comun care are caracter accesoriu apartamentului sau într-un simplu drept de folosință. În asemenea cazuri, parcarea nu poate fi tratată automat ca o proprietate independentă, iar posibilitatea înstrăinării trebuie stabilită din actele concrete.
Ce se întâmplă dacă ai cumpărat deja apartamentul și nu știi regimul parcării
Dacă ai cumpărat deja apartamentul și nu știi ce regim are parcarea, începe cu contractul autentic de vânzare-cumpărare. Identifică toate bunurile și cotele menționate în obiectul tranzacției, apoi notează numerele cadastrale și numerele de carte funciară care apar în act.
Dacă parcarea are un identificator separat, solicită extrasul corespunzător. Dacă actul indică numai o cotă din teren, verifică acea carte funciară și documentele care stabilesc folosirea locului.
Atunci când dreptul dobândit nu poate fi identificat clar din acte, situația trebuie lămurită cu notarul care a instrumentat tranzacția sau cu un specialist în cadastru și publicitate imobiliară.
Atenție când cumperi de la dezvoltator înainte de finalizarea blocului
În cazul unui apartament cumpărat înainte de finalizarea blocului, documentația cadastrală se poate afla într-o etapă diferită față de cea a unei construcții recepționate și intabulate definitiv.
Reglementările actuale prevăd proceduri pentru condominii bunuri viitoare, preapartamentare și deschiderea cărților funciare aferente unităților individuale înainte de finalizarea tuturor etapelor construcției.
Cere dezvoltatorului să precizeze cum este identificată parcarea în promisiunea de vânzare, în documentația tehnică și în evidențele cadastrale disponibile. Locul promis la rezervare trebuie să poată fi urmărit până la dreptul care va fi transmis prin contractul final.
Cele mai frecvente greșeli când cumperi un apartament cu parcare
O greșeală frecventă este să consideri că un preț separat pentru parcare dovedește existența unei proprietăți separate. Valoarea trecută în ofertă, factură sau negociere nu stabilește regimul cadastral, iar existența unei cărți funciare proprii trebuie verificată în documentele imobilului.
O altă problemă apare atunci când cumpărătorul verifică doar extrasul apartamentului sau confundă folosința cu proprietatea. Telecomanda barierei, marcajul P27 și utilizarea exclusivă a locului nu arată dacă deții o unitate individuală, o cotă din teren sau un alt drept.
Nici formula „așa sunt toate parcările din complex” nu este suficientă. Locuri aflate în același ansamblu pot avea situații juridice diferite dacă aparțin unor terenuri, construcții sau documentații cadastrale diferite.
Ce verifici înainte de semnarea contractului
Înainte să cumperi apartamentul împreună cu parcarea, verifică documentele într-o ordine care îți permite să identifici exact dreptul transmis și eventualele probleme. Cele mai importante verificări sunt:
- identifică separat apartamentul și parcarea în proiectul contractului;
- cere numărul cadastral și numărul CF pentru parcare, dacă vânzătorul afirmă că este proprietate individuală;
- solicită extrasul de carte funciară corespunzător;
- compară proprietarul din extras cu persoana care îți vinde;
- verifică partea A pentru identificarea exactă;
- verifică partea B pentru dreptul de proprietate și cote;
- verifică partea C pentru ipoteci, interdicții și alte sarcini;
- dacă nu există CF individuală, stabilește exact ce drept dobândești în schimb;
- dacă este o cotă din teren, verifică fracția cumpărată și documentele privind folosința locului;
- compară amplasarea din acte cu locul fizic indicat de vânzător.
Dacă una dintre aceste informații lipsește sau nu corespunde cu ceea ce ți-a fost prezentat la vizionare, cere clarificări înainte de contractul final. Diferența dintre un loc cu CF proprie, o cotă din teren și un drept de folosință trebuie să fie înțeleasă înainte de cumpărare, nu descoperită la o revânzare ulterioară.
Întrebări frecvente despre cartea funciară a locului de parcare
Toate locurile de parcare cumpărate împreună cu un apartament au carte funciară proprie?
Nu. Unele locuri de parcare sunt înscrise ca unități individuale și au carte funciară proprie, în timp ce în alte situații cumpărătorul dobândește o cotă dintr-un teren sau un alt drept care îi permite folosirea locului. Regimul exact trebuie verificat în contract și în evidențele de cadastru și carte funciară.
Cum aflu dacă parcarea mea are carte funciară separată?
Verifică actul de proprietate și caută o identificare cadastrală distinctă pentru locul de parcare. Dacă există un număr cadastral sau un număr de carte funciară separat, poți solicita extrasul corespunzător și confirma situația actuală.
O parcare subterană poate avea CF proprie?
Da. Reglementările ANCPI permit ca locurile de parcare situate în interiorul construcțiilor de tip condominiu să fie tratate ca unități individuale și înscrise distinct. Existența efectivă a unei cărți funciare proprii trebuie însă verificată pentru locul concret pe care îl cumperi.
O parcare exterioară poate avea carte funciară proprie?
Poate exista o înscriere distinctă în anumite configurații cadastrale și juridice, dar simplul fapt că locul este marcat la nivelul solului nu este suficient. Regulamentul actual prevede condiții specifice pentru anumite locuri de parcare amenajate la nivelul solului, iar pentru alte situații trebuie analizat regimul terenului și documentația proprietății.
Ce înseamnă dacă am doar o cotă indiviză din teren?
Înseamnă că deții o fracțiune din dreptul de proprietate asupra întregului teren, nu neapărat proprietatea exclusivă asupra conturului fizic al unui singur loc. Trebuie verificat separat documentul care stabilește folosirea locului de parcare atribuit.
Dacă parcarea are CF proprie, trebuie să cer un extras separat?
Da. Un imobil cu propria carte funciară trebuie verificat prin evidența sa. Extrasul apartamentului nu înlocuiește extrasul locului de parcare și nu îți arată automat toate înscrierile care pot afecta parcarea.
Numărul vopsit pe locul de parcare este număr cadastral?
Nu. Numărul P10, P25 sau o altă numerotare utilizată în parcarea complexului poate fi doar un identificator intern. Numărul cadastral este identificatorul din sistemul de cadastru și trebuie verificat în actele și evidențele proprietății.
Pot vinde separat locul de parcare?
Posibilitatea depinde de modul în care dreptul asupra parcării este constituit și înscris. O unitate individuală cu CF proprie are un regim diferit de o cotă accesorie dintr-un bun comun sau de un drept de folosință, astfel încât actele proprietății trebuie verificate înaintea unei vânzări separate.
Înainte să cumperi parcarea, stabilește exact ce drept dobândești
La vizionare, un loc de parcare pare simplu de identificat prin marcaj, număr și amplasare. Din punct de vedere juridic, însă, dreptul asupra lui poate avea forme diferite: proprietate individuală cu carte funciară proprie, cotă dintr-un teren sau un drept de folosință stabilit prin actele proprietății.
Diferența contează nu doar în momentul cumpărării, ci și ulterior, dacă vrei să vinzi, să ipotechezi sau să transmiți proprietatea. De aceea, înainte de semnarea contractului trebuie să poți lega locul fizic pe care l-ai văzut de dreptul descris în act și de identificarea cadastrală corespunzătoare.
Dacă parcarea are carte funciară proprie, verifică extrasul separat. Dacă nu are, stabilește exact ce cotă sau ce drept dobândești și prin ce document este legat de locul de parcare care ți-a fost prezentat. Când prețul apartamentului include și parcarea, ambele componente ale tranzacției trebuie să poată fi identificate clar în acte.